Управляй собой сам? Разбираемся, что лучше — УК или ТСЖ

Сосед соседу - друг

Чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться, чем занимается ТСЖ и какие отличия оно имеет в сравнении с самой обычной управляющей компанией.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая структура, которая организовывается, чтобы самостоятельно вести дела своего дома. Как правило, у ТСЖ прозрачная бухгалтерия, а руководят им соседи, для которых позитивная обратная связь является главным рабочим стимулом. Кроме того у них нет смысла конкурировать с другими УК на рынке управления домами, потому что нет коммерческой составляющей.

А вот управляющая компания (УК), в отличие от ТСЖ, содержит дом на возмездной основе. Сами компании можно поделить на несколько разновидностей. Первая – управленческая, берет себе дом и нанимает людей, которые будут за ним ухаживать, то есть фактически делегирует свои полномочия субподрядчику, вторая – хозяйственная, работает своим штатом специалистов и третья – смешанная, выполняет часть работ, отдавая излишек подрядчикам.

Управляющая компания и Товарищество собственников жилья фактически делают одну и ту же работу – собирают с людей деньги за оплату коммунальных услуг, содержат дом и оплачивают налоги. Однако ТСЖ, в отличие от управляющей компании, делает это на безвозмездной основе.

Что нужно знать о ТСЖ

Плюсы ТСЖ – это возможность самостоятельно выбирать специалистов, которые будут оказывать услуги жителям дома. Если качество сервиса не будет соответствовать заявленному , то жильцы смогут отказаться от этого исполнителя и выбрать другого.

Скорость – главное качество хорошего ТСЖ. Если в подъезде испортилось окно, ждать планового ремонта не придется, все будет устранено в ближайшее время. Также жители могут обустраивать свой дом по своему усмотрению – детские площадки, системы безопасности, камеры, утепление, дизайн, крыши – все, что только захочется. УК таких свобод не предоставляет.

Однако в работе ТСЖ есть минусы и главный из них – самостоятельная бухгалтерия. Председатель и специально назначенные люди рассчитывают квартплату и взымают ее с жильцов. При этом в ТСЖ, как правило, оплата выше чем в управляющей компании. Если у товарищества возникнет спор с подрядчиком, то жильцам придется нанимать юристов на свои деньги, а в процессе облагораживания территории взаимодействие с органами власти тоже будет в руках жильцов.

Что нужно знать об УК

Если говорить о плюсах Управляющей компании, то здесь стоит отметить устоявшиеся коммуникации с коммунальными службами и подрядчиками. Если в доме нужно будет заменить окно, то ответственная «управляйка», пока жильцы будут искать выгодный вариант, уже выполнит работы, так как у неё есть «пул» подрядчиков, которые выполняют работы на выгодных особых условиях.

Кроме того у УК, как правило, есть своя оперативная служба, которая может справляться с вопросами, не требующими отлагательства, и минимальный штат сотрудников, обеспечивающих жизнедеятельность многоквартирного дома. Это становится особенно важным, когда дом приближается к возрасту своего самого возрастного жильца – трубы начинают течь, стены трескаться, лифты ломаться. Еще один приятный плюс в работе УК – штатный юрист, который будет насмерть отстаивать интересы жильцов в суде, если у них возникнут проблемы с коммунальными службами.

Впрочем, у УК есть и ряд недостатков. Один из самых важных – неспособность жильцов контролировать расход денег. Нерадивые «управляйки» могут злоупотреблять полномочиями и утаивать часть средств, особенно в домах, где живут люди, не желающие вникать в проблемы общего хозяйства. Кроме того, деньги от сдачи площадей коммерческим фирмам тоже идут управляющей компании, а не жителям.

Многие управляющие компании берут «в багаж» десятки, а то и сотни домов из-за чего качество предоставляемых услуг падает. Во Владивостоке управляющие компании часто становятся объектами негодования жителей из-за некачественной работы. Последний случай возмущения работой УК был чуть менее года назад, когда на припаркованный у дома автомобиль упала бетонная плита.

Управляющая компания или ТСЖ. Что выбрать?

Стоит в данном вопросе посмотреть на разницу в подходе к управлению.

ТСЖ работает с одним домом, УК в этом плане не ограничено. При этом УК не может в полной мере сосредоточиться на проблемах одного многоквартирного дома.

Часто возникает ситуация, когда жильцы одного дома несут ответственность за другие объекты УК. ТСЖ в этом плане имеет понятное преимущество – председатель выражает мнение большинства владельцев квартир.

Кроме того, деятельность правления ТСЖ легче проконтролировать. Эта ответственность лежит на плечах ревизионной комиссии и собрания, состоящего из собственников помещений дома. Управляющая компания проверяется в случае проблем органами контроля, жилищной инспекцией и прокуратурой, у которых кроме проверки УК есть и другие задачи.

Лучше всего на данный момент работает связка ТСЖ и УК на основе договора оказания услуг. Люди, имеющие заинтересованность в комфортном и чистом доме обращаются к профессионалам, чьи навыки их удовлетворяют и при этом контролируют их. Если управляющая компания покажет себя не с лучшей стороны, то ТСЖ может принять решение в пользу другой организации. Отметим, что в большом доме жителям достаточно сложно организовывать ТСЖ и справляться с управлением своими силами, поэтому и содержание жилья становится дороже.

Один из самых важных пунктов – это доверие жильцов друг к другу. В этом случае незаменимым помощником становятся общедомовые чаты, которые очень распространены у жильцов новостроек. Хорошо, если в доме проживает большинство владельцев квартир, а не арендаторов, которым, как правило, индифферентно состояние общедомового имущества.

Конечно, лучше, чтобы в доме была какая-то группа жильцов под предводительством самого инициативного, который будет готов взять на себя ответственный пост председателя и решать вопросы дома. Если таких несколько, то можно назначить на общедомовом собрании Совет и заключить с ним договор на управление домом и взаимодействие с управляющей компанией. В таком случае у жильцов появляется конкретное лицо, или даже лица, которым можно будет пожаловаться на беспорядок, неубранную территорию или отсутствие лампочек в подъезде.