Хочешь показать свое благосостояние — разжигай костер из фанеры

Интересно, что индивидуальные застройщики снизили темпы: из общей цифры на их долю пришлось почти 91 тыс. кв. метров, это почти на 8% меньше, чем год назад.

Причиной ударных темпов сдачи многоэтажек эксперты называют не только растущий потребительский спрос, подкрепленный льготными ипотечными программами, но и то, что Приморье — один из немногих регионов страны, где достаточно высокий уровень рентабельности жилищного строительства. Кроме того, введенные преференциальные режимы позволяют решить один из проблемных вопросов для застройщика — земельный.

Режим свободного порта Владивосток предусматривал норму (действовала до 2020 года), которая позволяла быстро и без торгов оформить множество земельных участков под строительство, что благоприятно отразилось на объемах строительства в Приморье.

Но удастся ли сохранить строительный бум и дальше, большой вопрос. На этом рынке сохраняются как поддерживающие спрос факторы, так и негативно на него влияющие. И в первую очередь, это растущие цены на «квадраты».

Как сказал Черномырдин

Например, складывается неоднозначное мнение в отношении льготных жилищных кредитов, ряд экспертов даже усомнились в ее дальнейшей эффективности и не исключают, что полезность данной меры, призванной сделать новостройки более доступными для населения, уже исчерпана.

— Ипотечные программы с господдержкой подогрели спрос на жилье, в краткосрочный период это положительно сказалось на застройщиках — несмотря на подорожавшие «квадраты», их стали раскупать на корню, вернее, еще на уровне котлована, — отметил председатель совета Ассоциации саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — Но в дальнейшем и для покупателей, и для строителей ипотечная помощь сыграет, скорее в минус, чем в плюс.

По его мнению, возможность получить кредит на покупку жилья по сильно сниженным ставкам заметно увеличила число спекулянтов, зарабатывающих на новостройках, порой больше, чем сами строители. И их не меньше, чем тех, для кого и были задуманы программы льготного кредитования — поддержки семей с детьми, закрепления на Дальнем Востоке населения.

— Появилось немало предприимчивых граждан, которые умудряются оформлять в ипотеку одну квартиру, потом другую, третью… И, понятно, что жить в нескольких домах они не будут — все приобретения совершаются в коммерческих целях. После сдачи высотки на местный рынок выставляют купленные ипотечные квартиры по сильно завышенной цене. По моим оценкам таких инвесторов не менее половины среди покупателей жилья по ипотечным программам с господдержкой. В итоге новостройки заметно подорожали, и улучшить жилищные условия многим нуждающимся в этом гражданам стало невозможно даже с помощью льготных кредитов. Как тут не вспомнить незабвенного Виктора Черномырдина: а ведь хотели как лучше…

Серьезный плюс и несколько минусов

Конечно, ипотека с господдержкой стала не единственным драйвером роста цен на квартиры. Свою роль сыграл и переход строительных компаний на проектное финансирование. Напомним, с 1 июля 2019 года застройщиков обязали использовать при возведении жилья эскроу-счета. Проектное финансирование имеет серьезный плюс — это гарантия того, что объект будет достроен и избавит дольщиков от проблемы долгостроев. Но надежность стоит денег — переход на проектное финансирование вызвал подорожание возводимых по новым правилам многоэтажек практически на 30%, отмечает Сергей Федоренко. Ранее эксперты предсказывали рост цен из-за применения эскроу-счетов в пределах 15-20%.

— Кроме того, в последнее время жилье массово стало строиться лишь в крупных городах, это тренд для всей страны. В Приморье динамично застраивается только Владивосток, а Уссурийск, Артем, Находка — по минимуму. Ну, а, к примеру, в Дальнегорске, Спасске-Дальнем, сельских поселениях количество вводимых строителями жилых новостроек стремится к нулю. Поскольку банки, выделяя кредитные средства на реализацию жилищного проекта, оценивают, прежде всего, его рентабельность. Если застройщик укладывается по себестоимости, условно говоря, в 70 тысяч рублей за кв. метр, а продает его за 120 тысяч рублей, то банк считает, что рентабельность довольно хорошая, проект имеет запас финансовой прочности. Случись какие-то неприятности, то хватит денег покрыть убытки. А если, к примеру, для Уссурийска, строительство дома обходится в те же 70 тысяч за «квадрат», а продажа застройщиком декларируется в 90 тысяч рублей — поскольку в Уссурийске нереально продать дороже, — то рассчитывать на одобрение кредитным учреждением финансирование проекта не стоит. Это послужило причиной того, что по всей стране строительство в небольших городах сильно замедлилось, а в малых — вообще прекратилось, — поясняет председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья».

Подорожавший товар стал дефицитом

Кроме того, в этом году подорожали на десятки процентов строительные материалы. В списке лидеров — древесина, металл и битумные материалы.

— В себестоимости строек цена стройматериалов занимает порядка 60 процентов. Это самая главная статья расходов, — поясняет Сергей Федоренко. — Например, с января цена на металл выросла на 40 — 100 процентов. Среди застройщиков уже ходит шутка: «хочешь показать свое благосостояние — разжигай костер из фанеры».

Помимо того возросшей стоимости, образовался еще дефицит стройматериалов. К примеру, на сегодня брус клееный нереально купить не то, что в Приморье, его и в Сибири не найдешь, уверяет эксперт.

Все это говорит о том, что вряд ли стоит надеяться на удешевление новых квартир. В лучшем случае, нас будет ждать некоторое затишье на этом рынке, вызванное увеличением предложения и снижением спроса из-за роста стоимости, что уже обесценило выгоду от снижения ставки по ипотеке.