Изнанка резидентства

Новые возможности территориального развития Приморья тормозят старые подходы

Заманчивые перспективы, которые открывают бизнесу новации государства в создании инструментов развития, сталкиваются с грубой реальностью и отодвигаются, как горизонт, от пытающихся осилить дорогу к выбранной цели. Цель в конечном итоге все равно достигается, но не так скоро, как виделось раньше. Спрашивается – почему? Ответы на этот и другие вопросы в интервью газете "Золотой Рог" дал генеральный директор ООО "Зима Южная" (резидент Свободного порта Владивосток), член совета Ассоциации поддержки резидентов ТОР и СПВ Алексей БОЙКО. - Алексей Юрьевич, есть мнение что ряд резидентов Свободного порта затевает проекты на бумаге лишь ради того, чтобы получить доступ к земле и инфраструктуре. - Земля – это серьезный вопрос. В Приморье долгое время существовала такая ситуация, когда доступ к земельному ресурсу был практически закрыт. С департаментом земельных и имущественных отношений края работать было практически невозможно. Человеку со стороны, под строительство многоквартирного или личного дома, предприятия, цеха или еще чего-либо, не давали. Но участки каким-то образом все-таки появлялись. Сложилось мнение, что во Владивостоке чиновники оформляли участки на аффилированные компании, проводили аукционы, о которых "посторонние" не знали, и потом земля появлялась на продаже в Фарпосте, и сформированный под строительство участок можно было купить только из частных рук. Режим Свободного порта Владивосток по закону позволил резидентам получить участки под строительство без торгов – по заявке. И тут же департамент заблокировал любую выдачу участков резидентам под предлогом того, что они получат, и – выставят на продажу. То есть, то же самое, что происходило многие годы до этого, сейчас вдруг стало проблемой. Я же в этом проблемы не вижу. Как только появится переизбыток участков на продажу, они тут же потеряют в цене. Люди перестанут их запрашивать, потому что запросом берутся обязательства – потратить на заявленный проект пять миллионов рублей за определенный срок – построить на этом участке обещанное, подвести сети и запустить производство. Если этого нет, то участок изымается, и ты автоматически теряешь на него право как только перестаешь быть резидентом. Инвестиционный климат заключается в том, чтобы землю дать всем. А пройдет срок, и кто с ней не работает, сами отдадут ее обратно. - Как это и с дальневосточным гектаром - для всех на пять лет? - Да. Но только в случаях с СПВ, в отличие от "гектаров", те, кто занимается оформлением земли, встали на дыбы: "Ловкачи получат участки, а потом станут продавать!". Когда под многоэтажное строительство выставлено пять участков, и они в дефиците, то они могут стоить сотни миллионов рублей, а когда их выставят на продажу сотнями, то кому они за эту цену будут нужны! Тем более, что государство за них взимает налоги, требует вкладывать инвестиции. Так что проблема – в другом. Сегодня заявки на землю сотнями без движения лежат в департаменте. Если земля попадет на рынок, то она станет стоить дешевле, и застройщикам, которые строят многоквартирные жилые дома, как мы, земля станет доступнее. У них будут меньше издержки, а значит, могут подешеветь и квартиры, и у большего числа людей появится возможность их купить. Кстати, как резидент СПВ, я льготой по земле воспользоваться не смог. Под свой проект я получил ее раньше, не в рамках закона о СПВ, а на торгах с правом аренды под комплексное освоение. - А что от режима СВП выиграла ваша компания? - Мы, как резидент, освобождены от налога на прибыль. Когда я получу прибыль, у меня ставка "ноль", но я уже сейчас пользуюсь ей. Это играет роль, потому что уже на стадии создания объекта, когда я плачу зарплату персоналу, у меня сниженная ставка ОСН (общий страховой налог) – всего 7,4% вместо 30%. Если я получу прибыль, когда еще будет продолжаться льготный пятилетний период, то я еще буду освобожден от налога на землю. - Можно сказать, что компании, участвующие в развитии ТОР, лучше решают земельный вопрос? - В большинстве случаев в данный момент у них есть нарезанные участки, к которым нет даже доступа, не говоря о том, что там должны быть электричество, вода, канализация, газ. Действительно, в ТОРах резиденты по закону могут когда-то получить преференции, связанные с тем, что им предоставляются участки, на которые заведены сети. Инвестировать в подходящие сети – это не их обязанность. Есть соглашение, одной из сторон которого является Корпорация развития Дальнего Востока, взявшая на себя обязательства по созданию инфраструктурных объектов, а другой стороной – резидент, берущий на себя обязательства, связанные с проектированием, строительством и запуском определенных производств на этих территориях. И есть муниципалитеты, которые тоже должны в этом участвовать… Часто ставится вопрос, что резиденты не выполняют своих обязательств. Если говорить о ТОР "Надеждинская", то по ней подходящие сети были запланированы на 2016 год. Потом – перенос срока на 2017 год. Прошло еще два года, а у инвесторов к площадкам доступа все еще нет. Резиденты вынуждены сами делать дороги, где у них еще нет даже временного электричества, чтобы осуществлять подготовку площадок под строительство. К участкам должны быть построены дороги, съезды, нужны точки подключения электричества, воды и канализации к каждой площадке, и, где предусмотрена газификация, – газ. Этого нет. Поэтому многие инвесторы, застройщики сегодня зависли на стадиях проектирования, а к строительным работам пока не приступили. И как можно приступать, если обязательства не выполнены второй стороной! - Чем же эта сторона объясняет неготовность подходящей к ТОР инженерной инфраструктуры? - Мы разговариваем и с КРДВ, и с краевой администрацией, встречаемся с профильными вице-губернаторами, участвуем в инвестиционных советах, где обсуждаем эти вопросы, но движения в этом направлении не становятся более объективными. Техника подрядчиками не сказать, что не выведена, контракты заключены, но они не выполняются. Меняется проектная документация, проходит экспертизу, вполне возможно, что вот-вот будут заключаться новые контракты, а старые, с недобросовестными поставщиками услуг, расторгаться. Вся эта работа остается на начальной стадии уже четыре года. Ей не видать ни конца, ни края. Одни и те же контракты с подрядчиками заключаются уже по третьему разу. Одно из условий контракта: подрядчик должен либо положить деньги на депозит, либо иметь банковскую гарантию, либо работать без аванса. В контракте предусмотрена масса штрафных санкций. Сделано на день позже – они тут же включаются. Задачи Корпорации и краевой администрации – быстро согласовывать и принимать работу этого подрядчика. Но проекты сделаны на бумаге, и на площадках не привязаны к территориям. Всплывает масса дополнений и изменений проекта. А бюрократы в департаментах, на основании того, что выполненная работа не соответствует начальному проекту, ее не принимают. В итоге компании, которые работают без аванса, банкротятся и ликвидируются. На мой взгляд, здесь есть какой-то системный контрактный дефект, и сейчас ведется работа и со стороны краевой администрации, и со стороны губернатора, чтобы эту ситуацию разрешить. Я считаю, что если подрядчик хочет получить аванс в размере 30% на выполнение каких-то контрактов, то он должен иметь банковскую гарантию. Но и по ней тоже есть вопрос: с тех, с кем заключались контракты прежде, и которым предоставлялись банковские гарантии, в случае расторжения – взыскали ли деньги с них? Заплатил ли банк по такой гарантии деньги Корпорации? Работает ли этот механизм? На наш взгляд, не работает, а только мешает заходить на аукционы и контракты добросовестным поставщикам услуг. Сейчас в Корпорации по развитию Дальнего Востока – оператора СПВ и ТОРов – меняются люди, которые отвечают за инфраструктурные проекты, министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Александр КОЗЛОВ проявляет серьезную заинтересованность в выполнении работ по ТОР, и эти правила, которые я считаю только мешающими, возможно, изменятся, и обязательства по подготовке территорий со стороны государства станут выполняться. - Что в этой ситуации в ваших силах? - Мы, со своей стороны, готовы заходить и своей строительной группой участвовать в выполнении работ на инженерных объектах. Даже без авансов. Только чтобы нам дали проектную документацию, и мы могли бы работать определенными этапами. Например, чтобы делать за неделю объем на 100 млн рублей, выполнялась оперативная приемка, и шла оплата. - Для вас не проблема – попутно с жильем вести строительство и инфраструктурных инженерных объектов? - Соберем смежников – кто будет заниматься прокладкой и выносом сетей, кто – дорожным полотном и земляными работами, поставкой инертных материалов и прочими услугами. У всех есть возможности поставить материалы, сделать работу и подождать оплату. - Ждать – потому что нет денег? - Под это строительство инженерной инфраструктуры средства у Корпорации есть, но только на контрактников, которые не справляются. В то время, как у нас в крае есть небольшие, но очень мобильные строительные компании, которые свободно могут выполнять строительные объемы в 200 млн рублей в месяц. Допустим, если на инфраструктурные проекты сейчас открыто финансирование на два миллиарда рублей – на ТОРы "Большой Камень", "Надеждинская", "Михайловский", то только для одной такой компании здесь работы на 10 месяцев! Если учесть, что вся эта история с сетями длится уже несколько лет, наверное, есть смысл отработать механизм привлечения неконкурсных, но обязательных подрядчиков.

КСТАТИ - Проблема, на мой взгляд, также в том, что на первых порах у Корпорации по развитию Дальнего Востока была представительская функция. Эта функция заключалась и остается в том, чтобы привлекать резидентов, рассказывать им о том, что все для них будет хорошо, "уговаривать", выделять участки – чтобы делались инвестиционные проекты и проекты объектов, чтобы резиденты заходили и работали в ТОР. Им обещали деньги, консолидацию бюджетов – что тоже представительская функция.

Но два-два с половиной года назад корпорация пропустила момент, когда ей с представительской функции надо было переключаться на функцию организатора службы государственного заказчика – чтобы было кому объединять усилия, отвечать за идущее строительство, контролировать его, проверять, принимать и оплачивать.

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.