Кризис в новострое не задержался

В прошлом году приморцы запаниковали в связи с экономической ситуацией, не зная, как новый кризис повлияет на застройщиков. Но уже осенью многие успокоились

Ситуацию на рынке нового жилья Владивостока специалисты компаний-застройщиков сегодня комментируют с объяснимой неохотой. Строители явно огорчены, что себестоимость строительства выросла, а число потенциальных покупателей резко сократилось. О ситуации на рынке деловой газете «Золотой Рог» рассказала независимый специалист – начальник отдела компании ООО «Городской риэлторский центр» Вера ЛАГВИЛАВА. - Вера Варламиевна, нынешний кризис в какой-то мере сказывается на рынке новостроя? - Конечно. Многие люди отложили планы с покупкой квартир. В основном к этому вопросу они еще вернутся. Это преимущественно те, кому сейчас есть где жить, и не спешить с покупкой – терпимо. Им сейчас важнее, например, спасать свой бизнес. Деньги, что планировалось ими вложить в приобретение недвижимости, сейчас откладываются «в запас» в качестве семейного стабилизационного фонда. Другие стали менее уверены в своем систематическом доходе. Особенно ипотечники. Найти хорошую работу взамен потерянной сегодня достаточно нелегко. Особенно в сфере услуг. И они мало настроены брать ипотеку для покупки жилья. Хотя ипотека есть, и в феврале, когда пошли слухи, что ее господдержка вот-вот закончится, кредиты стали брать активнее. Но господдержку продлили, и есть оптимисты, которые здраво продолжают брать ипотечные кредиты. - Строительство нового жилья во Владивостоке активно продолжается. А соответствует ли ему имеющийся спрос? - В прошлом году люди сильно запаниковали в связи с экономической ситуацией, не зная, как новый кризис повлияет на застройщиков. Но уже осенью многие успокоились, убедившись, что проекты в основном продолжаются и объекты строятся по графикам. Предложения, которые их более-менее устраивают, они нашли. Поэтому, в принципе, активность есть. Сейчас спрос на рынке «симметричен» и по эконом-классу, и по «комфорту», и по «бизнесу». Причем по «бизнесу» он и в течение прошлого года был ровным. А эконом-класс в какой-то момент довольно сильно снизился, но затем вернулся, потому что есть такая необходимость – покупать квартиры. Помог «эконому» и рост выбора: в прошлом году и в начале этого началось строительство ряда новых домов. Сейчас оно идет в основном на уровне котлованов. Многие интересуются этими объектами. В первую очередь: действительно ли все достроится вовремя. При этом выигрывает застройщик, наработавший солидное портфолио: по привлекательности продаж он находится в более выгодном положении, чем другие. - Можно ли сказать, что цена квадрата жилья стала «трезвее»? - Ценовая политика застройщиков предсказуема. Они как повышали цены в среднем раз в квартал, так и повышают. Но этот рост стал медленнее у тех из них, у кого продажи стали идти менее активно. Никаких шокирующих скачков цен на новое жилье в городе не происходит. На их понижение с начала года никто не пошел, а на повышение идут в «плановом порядке». Конечно, застройщики явно огорчены, что себестоимость строительства выросла. Это связано с выросшим курсом доллара, и строить стало заметно дороже, чем год-полтора назад. Тем не менее повышение себестоимости строительства сейчас симметрично повышению цен продаж. - Однако замечено, что на нашем рынке новостроя несколько компаний пытаются работать с суперценами, причем уровень цен, по информации из разных источников, в несколько раз выше рыночного «потолка». - Сейчас строятся три жилых объекта, позиционирующиеся как премиум-класс. По ним цены серьезно в отрыве от ценовой политики города. Причем от объектов, которые у нас еще недавно шли на грани между бизнес-классом и «премиум»! Но по ним речь идет пока лишь о штучных продажах. Можно отметить, что аудитория премиум-класса как чувствовала себя достаточно спокойно, так и чувствует. Для нее главное – найти подходящий объект под свои потребности, а вопрос цены – не главный. - И что это за три объекта? - Первые два для нашего рынка новостью не являются – это жилые комплексы «Магнум» и «Атлантикс Сити». - Но из расчета «окружающей среды» эти дома как-то не тянут на «премиум»! - Есть такой момент. Удачную площадку под строительство объекта такого класса в городе найти нелегко. Ради классности застройщик отказался от строительства третьей башни в районе «Дальпресса». Иначе возник бы сильный перегруз этого места. На «Атлантикс Сити» используются достаточно качественные материалы, очень хорошая проработка составляющей коммерческой недвижимости. Но некоторые вопросы у покупателей все-таки остаются, потому что стоимость объекта очень серьезная. Третий объект мне лично очень понравился. Это жилой комплекс «Гавань Резидентс» на ул. Станюковича – отличный жилой дом с большим количеством сервисов для жильцов. У него хорошее расположение для объекта такого класса – береговая линия, и вдоль нее собираются построить широкую прогулочную набережную. Досье "Золотого Рога" В отношении многоквартирных жилых домов премиум-класса в среде специалистов есть разночтения. Некоторые начисто отвергают их присутствие во Владивостоке даже в виде проектов. Другие не согласны с тем, что к этому классу причисляется ЖК «Атлантикс Сити». Есть мнения, что, наоборот, к названным объектам стоит причислить пару зданий, которые строятся на южном склоне сопки Орлиное Гнездо вблизи северного выхода на Золотой мост. - Судя по предложению и спросу на рынке новостроя Владивостока, они у нас перекошены в пользу малогабаритного жилья. - На самом деле малогабаритные квартиры раскупаются быстрее других. Как пример, в доме первой очереди ЖК «Алые паруса» было всего до 20 квартир по 18 кв. метров, и они были распроданы буквально за два месяца. А остальные продавались до конца строительства. Другое дело, что в планах некоторых наших застройщиков – строительство целых комплексов из малогабаритных квартир! Это в какой-то момент может оказаться не очень хорошо, потому что на самом деле к комфортным квартирам относится жилье большей площади – двух-, трехкомнатные и даже просто однокомнатные по 40-45 кв. метров, которые тоже пользуются хорошим спросом. - Есть опасения, что дома, в которых преобладают малогабаритные квартиры, со временем могут пополнить сегмент фонда, который сегодня представлен гостинками и деградирующими «хрущебными» районами. Ведь это жилье можно оценивать как временное, поскольку оно скромнее современной социальной нормы. Покупая такое жилье в качестве временного варианта, в нем можно застрять и надолго, если не навсегда! - Есть такое опасение. Строительство одного-двух таких домов не критично. Людям, которым не хватает денег для квартиры на семью, все равно нужно что-то покупать и где-то жить. Однако если объемы строительства такого жилья будут большими, это не очень хорошо. Его большая часть будет куплена в качестве инвестиционного и систематически сдаваться в аренду. А арендаторы к состоянию дома и квартир сегодня относятся небрежно. Даже если такой дом будет построен идеально качественно, то всего за несколько лет он может сильно пострадать. - Покупая малогабаритную квартиру, можно выиграть сегодня, но завтра – сильно проиграть. Можно проиграть на аренде, но и спрос тоже может измениться. Например, с гостинки на трехкомнатную. Ведь подавляющее количество всех наших квартир по меркам развитых стран – это скромные по площади помещения! - Если у человека есть возможность купить квартиру просторнее, то, скорее всего, он купит именно ее. И если объемы строительства малогабаритного жилья будут достаточно большими, то спрос на него будет быстро съеден. - Остаются ли на нашем рынке какие-то незанятые ниши с точки зрения удовлетворения спроса? Я, например, полагаю, что в городе не хватает таких сегментов, как капсульные отели и доходные дома. - Доходные дома, мини-отели и другие подобные форматы – это те сегменты, которые действительно могут быть у нас востребованы. Но с точки зрения застройщика они недостаточно удобны, потому что срок окупаемости доходного дома несоизмеримо больше, чем срок окупаемости жилого дома, который продается в течение срока его строительства. - Но и доходный дом можно построить и сразу продать! - Для этого на рынке должен быть покупатель этого дома! А мы наблюдаем, что новым операторам такого жилья на рынок аренды заходить с таким продуктом довольно рискованно. Хотя с застройщиком все понятно: если ему закажут построить доходный дом, то он построит. Но тогда для этого нужен инвестор-заказчик, рискующий вложить средства, которые будут окупаться не менее 10 лет. Недавно я смотрела реестры строящихся жилых объектов города, и в них не было доходных домов, аппарт-отелей и пр. Реально за них никто не берется. Кстати, объект с малогабаритными квартирами в качестве доходного дома мог бы сработать очень неплохо. Но – если он попадет в руки правильной управляющей компании, которая отладит процесс эксплуатации и будет следить за домом, чтобы все в нем было как надо. В этой ситуации нарезка квартир малых площадей в строящихся домах оправдывала бы себя и в длительной перспективе. Это естественная в историческом контексте ситуация для нашего города. Во Владивостоке всегда была и есть «аудитория», которая в городе живет временно. Формат доходного дома для нас очень хорош и может пользоваться спросом. Пока же он не интересен для инвестора. Это и останавливает его продвижение. - Но капсульный отель – это очень быстрая отдача с малых площадей! И ведь многие, где они есть за границей, пользуются ими постоянно. - Потребностям нашего города в большей степени отвечали бы хостелы. А полноценный капсульный отель, если его строить, - это совершенно новый для Владивостока формат. Он не обкатан и по стране. А если необкатан, то бизнесу на этот сегмент заходить пока страшно. Зато формат хостелов у нас в стране развивается хорошо и стремительно. Недавно я на эту тему разговаривала с президентом Дальневосточной ассоциации рестораторов и отельеров Романом ИВАНИЩЕВЫМ, и, по его мнению, в ближайшие год-полтора отечественный сегмент хостелов будет сильно развиваться, а рынок – насыщаться ими. Когда человеку нецелесообразно поселяться в гостинице и снимать номер, он может снять место в хостеле. - Это близко к понятию «ночлежный дом»? - Формально - да. Это место, где можно поспать. В заведении есть возможность позавтракать, попить кофе. - Но этот формат для нас тоже непривычен. Он более характерен для США, Европы. - Да. И под этот бизнес там отводят многоэтажные здания. В России же в последние несколько лет он стремительно внедряется по всем регионам, где есть туристический или деловой трафик, подразумевающий довольно бюджетное пребывание в городе людей в течение нескольких дней.

Таблица цен на новое жилье во Владивостоке к началу апреля 2016 года: Скачать Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток. Фото из архива. Подпись к фото: Повышение себестоимости строительства сейчас симметрично повышению цен продаж, считает представитель ООО "городской риэлторский центр" Вера Лагвилава.