Обратная сторона "Артемовских высот"

В предыдущем номере деловая газета «Золотой Рог» писала о подарке Артему и его жителям, который сделали строители Инвестиционной компании «Восточные Ворота» в содружестве с Молодежным жилищно-строительным кооперативом «Варяг». На четыре месяца быстрее нормативного срока, ко Дню города, был построен второй 22-этажный новый дом жилого комплекса «Артемовские высоты».

Однако, как выяснилось, к этому времени мог бы быть построен уже и третий, строительство которого сегодня находится на уровне устройства цоколя.

Застройщик, которого приглашают

Что ИК «Восточные Ворота» сегодня строит много, качественно, быстро и дешевле иных участников рынка нового жилья, известно многим приморцам. Именно поэтому нет проблем с желающими строить себе квартиры с помощью этой компании через МЖCК «Варяг». А устойчивое финансирование стройки пайщиками жилищного кооператива соответственно усиливает положительный эффект: быстрые темпы, снижение себестоимости, сокращение сроков строительства и более дешевый «квадрат».

В силу этого компания стала желанной для ряда муниципальных образований края, где требовалось активизировать строительство нового жилья, но ни средств, ни местных сил для этого не хватало и не хватает. Несколько лет назад было предложено зайти и в Артем. И, рассмотрев заманчивое предложение, компания согласилась возвести на перспективном участке ЖК «Артемовские высоты».

Участок под строительство жилья и объектов торговли, вероятно, в силу особого везения в свое время по договору №77 от 12 февраля 2010 года от города получила в аренду компания ООО «Алмикс». Но ни сил, ни средств, ни опыта организации такого строительства у компании, основной деятельностью которой была торговля. И ее руководитель, депутат думы Артемовского ГО Александр ЖУРАВЛЕВ тогда вполне разумно решил сдать арендованную им для освоения территорию в субаренду тем, кто умеет и хочет строить. Таким образом, возникала определенная выгода: отпадала головная боль по арендным платежам городу и по взятым перед ним обязательствам по развитию территории. Зато эти проблемы и вся ответственность по будущему строительству перекладывались на застройщика-субарендатора.

Договор преткновения

В дальнейшем оказалось, что помимо традиционных проблем, связанных со строительством жилья, ИК «Восточные Ворота» получила и сложные отношения с арендаторами территории - ООО «Алмикс», а затем и с ЗАО «Реал Инвест», руководимым Романом МАРЧЕНКО.

Сам договор субаренды, подразумевающий строительство капитального жилья, вероятно, был проработан несерьезно и в отношении требований к субарендатору в чем-то даже абсурден. Например, в п.п. 4.2.9 договора субаренды земельного участка площадью 18 788 кв. метров под строительство жилья от 1 октября 2014 г. между ООО «Алмикс» и ИК «Восточные Ворота» записано следующее: «При освобождении земельного участка Арендатор (в данном случае субарендатор) обязан передать его по акту приема-передачи в состоянии аналогичном тому, в котором участок находился на момент подписания настоящего договора, путем сноса всех построенных объектов, возведенных на земельном участке».

Трудно было представить, что дурное настроение арендатора в итоге может обернуться реальным сносом построенных высоток.

Надо сказать, что этот договор подписывался уже для продолжения строительства второго и третьего 22-этажных домов ЖК «Артемовские высоты». Строительство первой 22-этажки застройщиком велось вопреки трудностям и успешно закончилось. Она была начата в июле 2013 года и сдана в ноябре 2014-го. Но надо отметить, что уже по ней не все оказалось гладко в земельном вопросе.

Когда дом был построен, возник неожиданный и долгий земельный спор, которого в принципе не должно было быть. Но, отмечалось в одном из пресс-релизов администрации Артемовского ГО, «при строительстве дома возникла проблема с земельным участком, так как построенный объект частично задевал соседний земельный участок. Это, в свою очередь, поставило под угрозу его постановку на кадастровый учет и получение всех регистрационных документов. При содействии главы Артемовского ГО Владимира НОВИКОВА эта ситуация разрешилась - дом поставлен на кадастровый учет, 10 февраля (2016 г.) получены паспорта на все жилые и нежилые помещения, кооператив составляет свой реестр для раздачи документов жильцам на оформление права собственности».

Сложные отношения, выстроенные по аренде и субаренде земли, не должны были стать препятствием для строительства жилого комплекса. На том же февральском совещании глава городского округа Владимир Новиков сказал: «Администрацию не интересуют внутренние и финансовые отношения сторон. Нас волнует, что под угрозу поставлены личные интересы и средства граждан - жителей Артема и края». Тогда причастные к строительству стороны были понуждены к подписанию мирового соглашения. Однако мирных отношений так и не наступило. И даже на торжественной сдаче дома застройщику пришлось предпринять меры по повышению безопасности мероприятия.

Отношения «на поражение»

Абсурдности отношениям между арендатором и субарендатором придало желание первого получить к выгоде от субаренды какую-то дополнительную выгоду еще. Она была оценена в 110 миллионов рублей. Получить ее предполагалось через торги «третьим лицам», которые предполагалось провести ООО «Алмикс» на право застройки второго и третьего дома. Но за эту же сумму данное право предлагалось без торга выкупить и ИК «Восточные Ворота».

Идея этих торгов, в частности, была прописана в соглашении о прекращении сотрудничества между инициатором «бракоразводного процесса» ООО «Алмикс» и ИК «Восточные Ворота» от 2 марта 2015 года, появившимся «в связи с экономическими разногласиями и отсутствием партнерского взаимопонимания». «Алмикс», то есть его руководитель, депутат городской думы, Александр Журавлев, настаивал, чтобы строительство жилья было остановлено, а договоры с пайщиками, которые решили построить себе жилье на ул. Фрунзе, 8/2 и 8/3, расторгнуты. Деньги же, вложенные в строительство, предлагалось возвратить людя. Хотя в подобных ситуациях люди у нас уже не раз оставались и без денег, и у «разбитого корыта», то есть - у незавершенных объектов, судьба которых порой не решалась по десять-двадцать лет.

Естественно, застройщик столь нелепое соглашение не подписал и продолжал строительство, несмотря на разногласия. А идею о 110 миллионах рублей за покупку у арендатора права застройки оценил как неуместное желание собственника компании «Алмикс» необоснованно повысить цены строящихся квадратных метров для пайщиков МЖСК «Варяг» и за счет этого решить свои личные проблемы.

То есть желание арендатора получить больше денег от строительства жилья на его участке (арендованной у города территории) автоматически должно было повысить цену в среднем на каждую квартиру примерно на полмиллиона рублей. Для сравнения, полмиллиона в этом доме сейчас - это, по сути, 10 кв. метров, та же кухня или небольшая комната!

В дальнейшем право аренды ООО «Алмикс» переуступило ЗАО «Реал Инвест», что еще больше запутало арендные отношения. Земельные отношения между ними и застройщиком стали предметом множества судебных споров и разбирательств, которые продолжаются и сегодня.

- Мы судились, судимся и будем судиться и добиваться решений в интересах людей, которые нам доверили решение своей жилищной проблемы, - сказал генеральный директор ИК «Восточные Ворота» Иван БУЛЕНОК. - К декабрю следующего года нам надо достроить третий дом. Люди вложили деньги, построены дорогие инженерные коммуникации - канализация, водопровод, которые стоили 48 миллионов. Подведено электроснабжение, сделан цоколь здания. Наши затраты по этому объекту уже превысили 100 миллионов рублей. 31 августа закончился наш договор субаренды с ООО «Алмикс», но мы подали в суд, чтобы нам пролонгировали этот договор до окончания строительства. И сегодня работы на объекте продолжаются.

Иван Иванович отметил, что остроты отношений с арендодателем придали и попытки рейдерского захвата стройки, вмешательства в ее нормальный ход и пр., в связи с чем охране объекта было отдано распоряжение: в случае инцидентов пресекать их вплоть до открытия огня на поражение. Тем более что в адрес руководителей ИК «Восточные Ворота» и МЖСК «Варяг» были серьезные угрозы. Правда, обращения в прокуратуру, ФСБ, УВД и Следственный комитет по этому поводу остались без ответа.

В поисках здравого смысла

Здравый смысл подсказывает, что строительство третьего дома когда-то закончится. И лучше, если закончится оно быстрее, потому что это будет для всех и дешевле, и приятнее. Ведь все получили свою выгоду от досрочного ввода и первого, и второго домов. Суммарно был выигран год. Однако этот выигрыш мог быть и больше, потому что ИК «Восточные Ворота» планировала уже к 31 августа этого года завершить строительство ЖК «Артемовские высоты» полностью. И договор субаренды ранее был составлен исходя из этого срока. И это могло бы получиться, если бы не арендные споры.

Застройщик отмечает, что со стороны руководства Артема сегодня есть хорошее понимание этой стройки, которая позволяет артемовцам получать хорошее жилье экономкласса по ценам значительно меньшим, чем точно такое же в соседнем Владивостоке, и попутно решать отдельные городские вопросы развития инфраструктуры. Имеется и содействие от города. А потому есть и надежда, что сотрудничество в решении жилищного вопроса между городом и компанией не ограничится последним домом «Артемовских высот», а будет продолжено в дальнейшем, когда оно постепенно сможет выйти на уровень бюджетного строительства по целевым программам. Как это, например, уже удалось в г. Большом Камне, где в этом году компания для судоремонтников вводит первый 70-квартирный дом. Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

P.S. Сегодня в Приморье активно ведется кампания по снятию барьеров, препятствующих быстрому, качественному и недорогому строительству жилья. Но надо отметить, что под барьерами стоит понимать не только привычную бюрократию, но и разблокирование такого понятия, как «субаренда», когда нахватавшиеся участков собственники и арендаторы, как собака на сене, и сами не строят, и другим мешают.

Фото автора.

Подпись к фото: Чтобы успешно завершить строительство последнего 22-этажного дома ЖК «Артемовские высоты», надо устранить бюрократические барьеры.