Растущий спрос на жилье подстегнул строительство

Растущий спрос на жилье подстегнул строительство

8 декабря 2020, 15:24РынкиНа фото: Юлия Аносова
Жилищная проблема приморцев в этом году получила новые возможности решения - через помощь обманутым дольщикам, дешевые кредиты, обещания помощи ИЖС на дальневосточных гектарах и прочее.

Они ободряюще подействовали и на потребителей, и на застройщиков. Но ситуация для игроков на рынке нового жилья остается сложной и труднопредказуемой. Об этом можно судить по ответам нашему изданию директора приморской компании «Башни 111.ru» Юлии АНОСОВОЙ.

- Юлия Валерьевна, как вы оцениваете активность инвесторов и застройщиков на рынке нового жилья Приморья в уходящем году?

- Этот год оказался неоднозначным для строительной отрасли нашего края. С одной стороны, выросли объемы строительства: за январь-сентябрь было сдано на 50% больше, чем в соответствующий период 2019 года. Объем строящейся жилой площади вырос на 4%. В этом году в городе началось возведение 38 новых многоквартирных домов, на 8 из которых разрешение было выдано в этом году. Для сравнения: в 2019 во Владивостоке было начато строительство всего 16 домов, на 6 из которых застройщики получили разрешение в том же году.

При этом можно отметить увеличение плановых сроков сдачи домов. Если в 2019 к сдаче в эксплуатацию на 2020 год планировалось 442 тысячи кв. метров жилья, что составило 52% от всего объема строительства, то на 2021 год сейчас запланировано лишь 292 тысяч кв. метров или 33% от общего объема строящегося.

- Надо полагать, что эти цифры еще подрастут?

- Тем не менее, в следующем году Приморье может снизить объемы ввода построенного жилья в многоквартирных домах. Хотя есть застройщики, которые готовы ввести дома в эксплуатацию раньше намеченного срока.

Отмечу, что сокращение сроков реализации проектов строительства нового жилья с сохранением высокого качества становится особенно важным при проектном финансировании и говорит о высокой компетентности компаний, которые на него уже вышли. И таких проектов уже более половины.

- Насколько высок спрос? И насколько успешно он преодолевает рост цен, который сопутствовал внедрению 2% ипотеки и других дешевых кредитных продуктов?

- Средняя цена в Приморском крае в 3 квартале перешагнула отметку 100 000 рублей за 1 кв. метр. За год действия 2% ипотеки цены на новое жилье выросли на 18%. Для сравнения: в Москве этот рост составил 4%, в Санкт-Петербурге - 8%, по ДФО в целом – 15%.

Но увеличению стоимости нового жилья в крае способствует не только возросший спрос, вызванный дешевой ипотекой. Резкий скачок цен произошел еще во 2-м квартале 2019 года, перед переходом долевого строительства на обязательное применение счетов эскроу. И если в 2017 и 2018 годах в Приморье цены ежегодно колебались в пределах всего 3-4%, то только за 2019 год они выросли на 23%, за 9 месяцев этого года – еще на 13%. Но теперь разница в цене при старте продаж и к завершению строительства новых жилых домов не очень большая, хотя имеются и исключения из этого правила.

Если смотреть по количеству зарегистрированных договоров долевого участия, то в 1-м квартале этого года их стало на 55% больше, чем в 4 квартале 2019-го. Пандемия скорректировала этот тренд, и уже во втором квартале число регистраций договоров снизилось на 23%. При этом цены продолжали ежеквартально расти на 4-7%.

- Можно ли говорить о дефиците жилья стандарт-класса в приморских городах и видится ли решение по его ликвидации?

- Доля типового жилья на текущий момент в Приморье составляет 21%, на комфорт-класс приходится 63%.

Во Владивостоке присутствует хорошее жилищное разнообразие, возводятся дома с интересной архитектурой, и это хорошо. Другой серьезный вопрос - это доступность нового жилья.

В сентябре доля среднего платежа по ипотечному кредиту составила 38% в средней совокупной заработной плате семьи с 2 работающими, которая в регионе равна 97 тысячам рублей. По данным исследования Института экономики города, для повышения спроса важен такой критерий доступности жилья, как доля расходов домохозяйства на новую квартиру в пределах до 25-30% семейного дохода. У нас же эти расходы оказались выше. К тому же, пока строится новое жилье, нужно где-то жить, платить аренду. Но не каждой семье такие двойные расходы посильны. Поэтому необходимо как-то снижать этот пресс на покупателя нового жилья.

В мировой практике для строительства доступного жилья применяются различные инструменты: добровольные соглашения с девелоперами о строительстве доступного жилья, снижение барьеров, предоставление налоговых льгот, бонусов по требованиям к парковочным местам, по площади здания, по этажности и др., включение обязательных требований в девелоперские проекты доли доступного жилья. Но, как показывает опыт, обязательные требования все-таки более эффективны, по сравнению с добровольными соглашениями.

Надо отметить и разные ценовые подходы компаний к реализации своего товара. Так, во Владивостоке в прошлом году наблюдался момент, когда разброс медианных цен в двух жилых комплексах на одной и той же территории города, примерно с одинаковыми сроками начала строительства и одного класса, составил 43–77 тысяч рублей за «квадрат». С другой стороны, критикуемая точечная застройка не создает такой явной ценовой конкуренции: разные сроки сдачи, типы жилья, местоположение и прочее.

- Ваш прогноз: какие тенденции можно ожидать на рынке нового жилья нашего региона в следующем году?

- Льготные ипотечные программы скорректировали сегодня спрос на рынке новостроек в сторону 2-3-комнатных квартир. Переход на дистанционную работу также способствует усилению этой тенденции - приводит к стремлению людей покупать квартиры большей площади, чтобы организовать для себя дома отдельное рабочее пространство или кабинет.

Что касается цен на «квадраты» в новых домах, то, вероятно, в 2021 году они продолжат расти. Снижение объемов ввода может продлить дефицит жилья в новостройках на особенно востребованные типы квартир.

Конечно, текущую ситуацию сложно сравнить с ранее бывшими кризисами этого рынка. В Приморском крае уже были периоды всплеска количества зарегистрированных договоров долевого участия: на 53% во 2-м квартале 2015 года, на 48% во 2-м квартале 2018-го. Но в 2015-м не было пандемии и счетов эскроу. Хотя было другое - Запад ввел санкции, обвалились цены на нефть, обесценился рубль, ключевая ставка снижалась после резкого скачка, из-за чего возник временный ажиотаж на рынке недвижимости. И тогда цены в первом квартале 2015-го выросли на 12%, а далее несколько стабилизировались. Сейчас же стабильность снова нарушилась, и цены растут ежеквартально.

Надо надеяться, что стабильность вернется. Счета эскроу позволяют застройщикам чувствовать себя на рынке достаточно уверенно, хотя в этом году в крае уже был случай, когда банк прерывал застройщику проектное финансирование, что вызвало непростую ситуацию в компании.

Возможно, отсутствие реального роста экономики и появление федеральных застройщиков переломят сложившуюся тревожную для потребителей ситуацию на рынке и подкорректируют цены из расчета на реальную покупательскую способность приморцев.

Виктор КУДИНОВ

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter