Кто построит доходный дом

Краевой государственной программой «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края на 2013-2020 гг.» предусмотрено формирование в регионе рынка доступного арендного жилья на основе указа президента РФ № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» от 7 мая 2012 года. Однако большого строительства доходных домов на сегодня не наблюдается, а в массе объявлений по аренде вообще пока что нет таких по содержанию, как «доходный дом предпринимателя Иванова предлагает квартиры по низким ставкам аренды».

О том, что с господдержкой строительство арендного жилья в Приморье постепенно начинается в рамках развития новых предприятий и ТОРов, Деловая газета «Золотой Рог» уже отмечала. Другой вопрос: почему частный инвестор не спешит вкладывать свои средства в арендное жилье, которое обязательно будет приносить ему доход?

Далекие перспективы

Есть множество примеров, когда простые обыватели или же продвинутые специалисты агентств недвижимости специально покупали и покупают квартиры с целью сдачи их в аренду. И нет примеров, когда те же агентства и компании, занимающиеся арендой жилья, что им, вероятно, выгодно, покупают готовое жилье и строят за свои средства новое под арендные дома.

Этот парадокс в какой-то степени объясняется тем, что есть множество бизнесов, которые обеспечивают и доходность выше, и окупаемость быстрее. К тому же явных преференций новому жилищному направлению не придали. Наоборот, была активизирована борьба с арендодателями, которые со своих арендных доходов не отчисляют в местные бюджеты положенные 13%.

В июле специалисты «Аналитического центра SRG» вывели рейтинг наиболее крупных городов ДФО по окупаемости и доходности жилой недвижимости. При этом ими были учтены такие параметры, как средняя ежемесячная стоимость арендной платы за 1 кв. метр, средняя стоимость 1 кв. метра жилой недвижимости на вторичном рынке, расходы на ремонт здания и помещений, коммунальные и налоговые платежи и прочие возможные затраты.

В итоге выяснилось, что срок окупаемости жилой недвижимости во Владивостоке составляет в среднем 16,2 года, при 8,7 года для Комсомольска-на-Амуре и 8,9 года – для Магадана. Соответственно для приморских Находки и Уссурийска – 11,1 и 11,7 года. Аналитики подсчитали, что во Владивостоке, при средней цене кв. метра жилья 92 968 рублей, доход от аренды составлял в июле всего 6,2% годовых, или 5 724 рубля с «квадрата». Доходность аренды в Южно-Сахалинске составила 6,9%, или 6 987 рублей в год с 1 кв. метра. Лучше этот показатель был в Магадане и Комсомольске-на-Амуре. В последнем доходность за счет относительно низкой средней рыночной цены жилья составляла 11,5%, или 4 613 рублей в год.

Себестоимость строительства доходного дома ниже цены «квадрата» на рынке жилья, и во Владивостоке прибыльность такого жилья должна быть все-таки выше, чем отмеченная аналитиками.

- В нашей компании есть бизнес-план строительства во Владивостоке доходного дома, который должен окупиться за 12 лет, - говорит руководитель ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ. – Но нет такой инвестиционно-строительной компании, которая взялась бы за его реализацию. Думаю, что компании, нацеленные на возвратность вложенных в строительство средств в течение двух-трех лет, не пойдут в такой проект, надо искать инвесторов, которые умеют работать с длинными деньгами. В этом отношении инвестирование строительства арендного жилья со стороны АИЖК вселяет надежды. Но для развития цивилизованного рынка арендного жилья этого мало. Надо еще, чтобы средства осваивались нормальным застройщиком, который сможет минимизировать затраты на строительство доходного дома, а далее к делу должна подключаться хорошая управляющая компания, которая может жестко работать с арендаторами. И в любом случае доходный дом должен быть у нас не в руках государства, а – у частника. Иначе ничего хорошего не получится.

Что же касается потенциальных арендаторов жилья в доходных домах, то, как считает эксперт, сегодня недостатка в желающих нет. Те предприниматели, которые успеют вовремя занять эту нишу, смогут в дальнейшем обеспечить для себя стабильный бизнес.

В одном из недавних обращений ОНФ, в частности, говорится: «Аренда льготной квартиры, по предварительным подсчетам, может обойтись дешевле минимум на 20%, а максимум – в несколько раз дешевле коммерческой стоимости аренды и сравняться с коммунальными платежами за квартиру». Естественно, все реальные клиенты сегодняшнего рынка аренды с удовольствием переедут в доходные дома, которые позволят им либо значительно уменьшить расходы на съем жилья, либо снимать квартиры побольше.

Реалии рынка не столь блестящи

Развивая жилищную аренду нового типа, есть смысл оглядываться на реалии существующего рынка, понимая, что его сегодняшняя доходность и завтрашняя, через 5-10 лет, – не одно и то же. Особенно учитывая, что мелкие арендодатели сегодняшнего рынка аренды жилья составляют серьезную конкуренцию собственникам будущих доходных домов и еще не раз могут «подвинуться» в цене.

О том, что такие подвижки возможны без вреда для кошелька арендатора и к его удовольствию, можно судить по тому, что на рынке сегодня доминирует предложение. По данным группы компаний «Виктория», в прошлом году предложение превышало спрос уже в три раза. Людей, которые обращаются в агентства, чтобы арендовать квартиры, стало значительно меньше, чем несколько лет назад. Повышенный спрос даже во Владивостоке ушел вместе с саммитом АТЭС-2012, как и прежнее буйство ставок аренды. Средняя ставка 1 кв. арендного метра в мае 2015 года была на 10,3% меньше, чем в мае 2014-го.

Надо полагать, что постепенное насыщение Приморья доходными домами приведет и к определенной конкуренции между ними, заставляя их тоже снижать ставки, снижая доходность этого вида бизнеса. Вероятно, это тоже отпугивает от реализации таких проектов частных лиц и компаний.

В ТД «Аском» один из специалистов отметил, что рынок находится явно не на высоте. И привел пример, когда хорошую 4-комнатную квартиру со всей обстановкой в районе Гайдамака, которую есть смысл предлагать за 50 тысяч рублей в месяц, приходится выставлять за 40 тысяч. С другой стороны, как сказали в информационно-аналитическом отделе этой компании, спрос с начала августа стал повыше и бывшее в конце весны и большую часть лета затишье сменилось активностью людей, которые до холодов стремятся найти для себя очередное временное пристанище.

Разброс цен на арендные квартиры во Владивостоке сегодня таков, что и без доходных домов можно найти вариант, который устроит как скромного арендатора, так и обеспеченного топ-менеджера – от 5 тыс. до 250 тыс. рублей в месяц.

Понятно, что дешевле всего предлагаются отдельные комнаты с оговорками доплаты за коммунальные и прочие расходы. Довольно большие квартиры в новых домах с хорошими видами предлагаются по 70-130 тыс. рублей в месяц. Ну а верхнюю планку держит 5-комнатная квартира на ул. Посьетской площадью 325 кв. метров. Правда, помимо 250 тысяч в месяц арендатор должен обеспечить хорошую комиссию агентству-посреднику, залог и платить все полагающиеся платежи за исключением электроэнергии. Стоит отметить, что помещения квартиры имеют неплохую, на любителя, отделку и обстановку – новые и современные мебель и бытовую технику. Одних только телевизоров – пять штук!

Есть определенный разброс ставок аренды по центру города и спальным районам, но он на сегодня не столь существенен, как был еще несколько лет назад. Однако условия аренды за предлагаемыми ставками очень разные. На них стоит обращать особое внимание, потому что даже более высокая ставка может быть арендатору выгоднее, если при этом все платежи на себя берет собственник квартиры.

Анализ показывает, что во Владивостоке, при равных затратах на строительство или реконструкцию зданий под доходные дома, их окупаемость и доходность в центральных районах города будет выше. Они перспективны сегодня для острова Русского в районе ДВФУ. Однако основные объемы строительства арендного жилья в ближайшие годы намечаются за пределами Владивостока. Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток. Фото автора. Подпись к фото: Доходный дом, как правило, отличается архитектурным подходом. Аренда квартир во Владивостоке в сентябре 2016 года (в рублях) помесячно* Район Комната гостинка 1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. и более Центр 5000-18000 10000-16000 18000-65000 22000-70000 26000-130000 50000-250000 Эгершельд 6000-12000 11000-25000 15000-42000 23000-80000 21000-100000 70000-130000 Первая Речка 7000-14000 15000-25000 18000-45000 22000-49000 26000-50000 40000 Некрасовская 7000-9,500 13000-21000 16000-35000 23000-59900 32000-80000 - Толстого 7000 - 18000-35000 50000 24000-35000 - 3-я Рабочая 6000-10000 10000-17000 15000-33000 18000-45000 10000-60000 - Баляева 7000-12000 11000-16000 17000-20000 18000-26000 25000-35000 - Луговая 9000-10000 15000 16000-24000 19000-28000 25000-40000 - Гайдамак 7500-12000 - 18000-30000 20000-43000 30000-40000 - 64-71 мк 5000-10000 11000-13000 14000-25000 19000-30000 29000-35000 - Снеговая 9000 9000-14000 15000 18000-24000 - - Снеговая падь 9000-10000 - 20000-25000 20000-30000 21000-45000 - Пр-кт 100-летия 7000-13000 11000-17000 17000-30000 20000-50000 30000-40000 - БАМ 6500-9000 - 17000-29000 18000-30000 25000-50000 - Вторая Речка 5000-11000 14000-18000 16000-45000 45000 30000-45000 15000-90000 Фадеева 6000-9000 10000-14000 18000-20000 - - - Борисенко 7000-11000 13000-14000 13000-25000 15000-30000 30000 - Тихая 6500-8000 11000-20000 16000-20000 20000-24000 - - Чуркин 6000-10000 10000-20000 10000-28000 20000-60000 25000-42000 - Трудовая 8000-9000 - 17000-19000 13000-30000 12000-40000 - Пригород 8000-10000 11000-15000 10000-25000 12500-65000 15000-95000 - * - По данным Фарпост