Новый закон должен защитить приморскую землю

Минсельхоз предлагает внести поправки в порядок землепользования, которые могут существенно изменить характер арендных отношений, касающихся земель сельхозназначения. В ведомстве разработали новые нормы в закон «Об обороте земель сельхозназначения», устанавливающие минимальные сроки аренды для участков, находящихся в частной собственности. Согласно этим поправкам собственники смогут отдавать в аренду землю на срок не менее 3 лет.

Как пояснили авторы поправок, сейчас участки часто берут в аренду на срок до одного года, что не стимулирует арендаторов к бережному обращению с землей. Ожидается, что эти поправки смогут вступить в силу уже в следующем году.

Согласно действующей сегодня редакции этого федерального закона, существенно ограничены лишь сроки аренды тех участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности: договоры местная власть может заключать только на период от 3 до 49 лет. При этом практика говорит о том, что муниципалитеты далеко не всегда предлагают минимальный срок. Например, по данным администрации Ханкайского района, заключенные ими договора по срокам далеки от минимальной нормы. Большая их часть от 5 лет и больше. В то же время на земли, принадлежащие частным лицам, сегодня эти ограничения не распространяется, что собственно и привело к довольно широко распространившейся практике краткосрочной аренды. Причина заключается в том, что огромные площади земли остаются до сих пор не оформленными как участки и эту землю можно брать в аренду до одного года, поскольку подобные сделки не предполагают госрегистрации.

Эти планируемые нововведения в целом вызвали неоднозначную реакцию среди приморских собственников земли, но получили поддержку сельхозпроизводителей. Собственники же увидели в этом ущемление своих прав. «Если я планируют увеличить поголовье в скором времени и соответственно использовать еще один из участков своей земли через 2-3 года, который пока сдаю в аренду, чтобы она не простаивала, то что я могу нарушить таким образом? - недоумевает фермер из Хасанского района. - Я наоборот выполняю требование использовать землю по назначению, а не держать ее просто так, чтобы она простаивала и зарастала. Если земля используется по назначению, как это требует закон, и у Росельхознадзора нет претензий к ее использованию, то какие ко мне могут быть претензии как к собственнику?»

В то же время приморские фермеры, работающие на арендованных участках, уверяют, что эти изменения давно назрели и от них выиграют только реальные сельхозпроизводители, а не те собственники, которые живут за счет земельной ренты. Собственно, поэтому они считают предел в 3 года недостаточным ограничением. Василий ТОЛОЧКА, собственник и руководитель компании «Золотая долина», в прошлом году утративший именно по причине предложенной ему собственником краткосрочной аренды землю, в улучшение качества которой вложил большие деньги, считает, что необходимо ввести более длительные сроки. «У нас в Приморье есть собственники, которые владеют сотнями гектаров земли сельхозназначения и сдают ее в аренду. Для арендаторов, занимающихся непосредственно сельхозпроизводством, арендные отношения с ними несут огромные риски. Я бы вообще меньше, чем на 10 лет, землю производителям сельхозпродукции не отдавал бы».

Владимир ХИЖИНСКИЙ, замдиректора предприятия «Черниговский продукт», считает, что благодаря этим поправкам повыситься уровень легального производства сельхозпродукции и снизятся масштабы мошенничества с землями. Краткосрочная аренда позволяла скрывать не только объемы производства, но иногда даже сам факт выращивания продукции, пуская собранный урожай по теневым схемам продаж. Скрыть производство при трехлетней аренде земли значительно сложнее, чем при годовой аренде. «Тот, кто взял в аренду землю на 3 года, сразу засвечивается как сельхозтоваропроизводитель, а это значит, что у него должны возникнуть доходы и соответственно обязательства перед государством», полагает Владимир Хижинский.

А между тем результаты проведенной сельхозпереписи выявили одну из основных тенденций последних лет – перераспределение какой-то части земли в пользу мелких хозяйств. Уходят средние сельхозпредприятия, обрабатывавшие довольно большие участки – в несколько тысяч гектаров. На смену им приходят либо небольшие фермы, либо крупные землевладельцы, формирующие огромные производственные площади, включающие в себя десятки тысяч гектаров. И хоть в Приморье таких землевладельцев пока единицы, в ближайшие годы их число, учитывая интерес к приморским землям как иностранных компаний, так и крупных федеральных, очевидно, возрастет.

Этот спрос, как известно, существенно поднял цены на рынке земли в крае. Цены, по некоторым данным, доходят до 30-40 млн. руб. и даже больше за одну тысячу гектаров, что, естественно, делает ее недоступной для малых хозяйств. В то же время участники рынка уверяют, что участки земли в Приморье далеко не все оценены так дорого. Да и покупателей, готовых платить за землю такие деньги, среди российских предприятий практически нет. Директор компании «Зодчий» Сергей ПОГОСОВ, купивший участок под строительство теплиц, считает, что земля ему досталась по вполне приемлемой цене, далекой от рыночного максимума. Собственно, реальные сделки сегодня проходят по ценам в пределах 10 млн. за 1 тыс. гектаров. При этом спрос на плодородный слой очень высок. Продать этот слой сегодня можно в 10 раз дороже, чем участок земли в целом.

В то же время дорогостоящие земельные покупки если кто и может себе позволить сегодня, так это, пожалуй, только предприятия с иностранным капиталом. Тем более, наблюдатели уверяют, что их интерес к земле не всегда связан исключительно с сельхозпроизводством, да и производство не все иностранные инвесторы активно развивают в Приморье. Но вот наличие земли в составе крупных иностранных холдингов, отмечают специалисты, существенно повышают стоимость акций этих компаний. Собственно, ради капитализации некоторые иностранные компании, прежде всего китайские, и пытаются купить тем или иным образом здесь земли.

Елена АБАШЕВА. Газета «Золотой Рог», Владивосток.