"Чистая продажа" - тревожный сигнал приморскому рынку недвижимости

Рынок жилой недвижимости в Приморье сегодня переживает период стагнации – после прошлогоднего переполоха, цены на квартиры продолжили снижение, объем сделок значительно сократился. О рынке жилья, предпочтениях приморских покупателей и тенденциях уходящего года, а также о том, изменит ли цены на жилье закон «О свободном порте», в интервью Деловой газете «Золотой Рог» рассказал президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир КАПЛИНСКИЙ.

- Владимир, какова на сегодняшний день, на ваш взгляд, ситуация на рынке недвижимости в Приморье? Какие тенденции особенно актуальны?

- Тенденции в Приморье, на Дальнем Востоке схожи с общероссийскими трендами: рынок практически «стоит». Количество сделок очень сильно сократилось, покупательская способность тоже значительно снизилась. Некоторое оживление замечено на рынке в декабре, но радикально на итоги года оно не повлияло. Снижение ипотечной ставки, предпринятое большинством банков в первой половине 2015 года, по большому счету ситуацию не изменило. На Дальнем Востоке все усугубляется тем, что в регионе очень мало строится нового жилья.

- Какие сделки превалируют сегодня на рынке?

- Наибольшую долю сегодня составляют так называемые обменные сделки: люди либо увеличивают площадь своих квартир, в том числе и за счет материнского капитала или ипотеки. Либо по целому ряду причин переезжают в более скромное жилье. Кроме этого, мы отмечаем большое количество сделок в формате «чистая продажа». А это в большинстве случаев говорит о том, что люди продают жилье и уезжают. И эта тенденция, на мой взгляд, особенно печальная. Отток продолжается, и никаких предвестников, способных людей остановить, пока нет. Все проекты, о которых громогласно заявляется со всех площадок, пока не работают. Да, возможно, в будущем они привлекут сюда инвестиции, будут созданы новые рабочие места, повысится уровень жизни. Но люди хотят жить в комфортны[ условиях уже сегодня и не верят «обещаниям про светлое будущее». Поэтому активно продают здесь жилье и покупают в западных регионах России – благо высокая стоимость владивостокской недвижимости позволяет это сделать достаточно спокойно.

- Как менялись цены в последние месяцы этого года?

- В данный момент цены не идут ни вверх, ни вниз. И как они поведут себя дальше, сказать очень сложно, так как прогнозы на следующий год самые разные. Но резких колебаний цен мы все равно не ожидаем.

- В связи с принятием закона «О свободном порте Владивосток» многие эксперты прогнозировали повышение цен на рынке недвижимости. Прогноз не сбывается?

- Нет. Во-первых, льготы, которые предусмотрены в законе, распространяются только на отдельные категории предпринимателей и по отдельным видам деятельности. А обычных людей, которые живут и работают в Приморье, это никак не касается. Изменения если и будут, то не раньше чем через 2-3 года. А сегодня ожидать каких-то молниеносных эффектов вряд ли стоит. Во-вторых, закон принят, но нет применения на практике, нет четкого алгоритма действия, не все чиновники понимают? «что это такое и как им пользоваться», поэтому и бизнесу толком объяснить не могут, в связи с этим считаю, что он пока абсолютно неэффективен.

Кроме этого, у нас в регионе цены и так достаточно высокие и это, кстати, позволяет, продав квартиру во Владивостоке, купить аналогичную в Санкт-Петербурге, не говоря уже о других регионах России. Но для жителя Владивостока, который не собирается уезжать от этого какой прок? На мой взгляд, ему гораздо важнее доступность и комфортность жилья. И для этого необходимо создавать благоприятные условия. В том числе строить много нового и качественного жилья, стимулировать прогресс и технологии.

- Кстати, о новом жилье. Меня лично очень удивила статистика по Приморью, согласно которой цены на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном.

- Это вполне закономерно. Все дело в том, что как только сдается конкретный дом и на квартиры в нем граждане получают свидетельство о госрегистрации, он уже переходит в разряд вторичного жилья. Несмотря на то что месяц назад он был «новостроем» без документов, что у него стены не оштукатурены, нет никакой отделки, он все равно, как правило, переходит в разряд вторичного жилья. С этой точки зрения получается, что вчерашний «новострой», пока не был введен в эксплуатацию, стоил одних денег, после получения документов - сразу подорожал. При этом значительно упрощается его дальнейшая продажа, в том числе под различные государственные и кредитные программы.

- Сегодня застройщики тоже переживают не лучшие времена – на ваш взгляд, изменения в законе о дольщиках отразятся на строительном рынке?

- Какие-то строительные компании, безусловно, будут вынуждены уйти с рынка. Хотя Приморья, по моему мнению, это не сильно коснется. У нас конкуренция невысока, объемы ввода слабые. А в тех регионах, где сдают миллион и выше квадратных метров в год, ожидается, что с рынка уйдет до 40% компаний. Это цифра действительно внушительная, и там реально идет передел рынка.

- Предпочтения потребителей меняются?

- В лидерах по-прежнему малогабаритное жилье. Но люди не от хорошей жизни предпочитают покупать «гостинки» и однокомнатные квартиры. Они исходят не столько из своих потребностей, сколько из своих возможностей.

- Но новые дома все-таки более востребованы?

- Конечно, люди хотят покупать более новое жилье. Но выбора особого у нас нет. Те дома, которые строятся во Владивостоке и декларируются как некий «бизнес-класс», далеко не всегда ему соответствуют. Безусловно, есть симпатичные проекты. Но их не так много.

У нового жилья, конечно, есть целый ряд достоинств. Это и новые коммуникации, и современные технологии строительства, а также благоустройство территории, паркинги, детские площадки, более благополучное соседство.

- Вы возглавляете профессиональное сообщество риэлторов Дальнего Востока. Насколько, на ваш взгляд, развит риэлторский бизнес в регионе?

- Вообще, риэлторский бизнес в России достаточно молодой. Ему чуть более 20 лет. Но за это время уже сделано достаточно много. Риэлторы с Дальнего Востока посещают различные форумы, семинары, в том числе и международные, стремятся к обучению, повышают квалификацию. И это положительно сказывается на развитии рынка. Хотя, конечно, есть и в нашей сфере факты злоупотреблений и мошенничества. Хорошим толчком, на мой взгляд, может стать законодательное регулирование нашей профессии. Потому что де-факто все знают, что такая профессия есть. Но де-юре, к сожалению, ее не существует. Поэтому нет четких критериев оценки эффективности, базовых и профессиональных компетенций этих специалистов, четких требований к агентам и компаниям. От этого страдает и рынок, и клиент, и отрасль, и государство в целом.

- Гильдия объединила самых успешных участников рынка?

- Успешность, думаю, это не совсем корректное здесь определение, так как сам по себе успех может ограничиться чисто субъективными факторами. На мой взгляд, мы объединяем людей ответственных, активных, неравнодушных и желающих внести изменения к лучшему начиная с себя. На сегодняшний день в наше сообщество входят риэлторские агентства из 5 регионов ДФО, а это, в свою очередь, представительство в 15 муниципальных образованиях. В нашей ассоциации состоит около 60 компаний Дальнего Востока. Это те компании, которые добровольно взяли на себя дополнительные обязательства в плане клиентоориентированности. Сегодня создан электронный Единый реестр аттестованных агентов и сертифицированных компаний России, куда каждый потребитель может зайти и посмотреть - какие агентства и в каком конкретном городе прошли добровольную сертификацию. Это значит, что у этих участников рынка есть как минимум, договор страхования профессиональной ответственности, агенты прошли аттестацию, которая сегодня тоже пока является добровольной, проверен офис и внутренние документы компании. Всего же на рынке Дальнего Востока по нашим оценкам работает порядка 600 различных агентств недвижимости.

- Наверняка есть среди них и недобросовестные игроки?

- Конечно. Во Владивостоке, например, очень серьезно нарушается закон о рекламе. Многие агентства не заключают договоров с собственниками квартир, избегая ответственности перед клиентом, но при этом размещают объявления о продаже с фотографиями. То есть у них нет прав на рекламирование конкретного объекта, собственник этого права им письменно не подтвердил, а они предлагают и публикуют в различных источниках то, на что у них полномочий нет. Некоторые и вовсе умудряются взять фото объекта с текстом в интернете и разместить объявление со своими контактами, причем завысив или занизив цену, чтобы в будущем манипулировать людьми. Все это наносит большой ущерб клиенту, конкретному объекту и рынку в целом. В Красноярске и Новосибирске, например, уже были случаи, когда Управление ФАС штрафовало подобные агентства на очень крупные суммы – от 100 тыс. рублей и более.

- Но определенные достижения у профессионального сообщества уже есть?

- Да, например, недавно мы встречались в стенах Государственной Думы с разработчиками закона о риэлторской деятельности, обменялись мнениями, провели консультации. Мы надеемся, что в 2016 году некий проект уже появится.

- Ваш прогноз развития рынка недвижимости в 2016 году?

- Рынок недвижимости очень чувствителен к экономике. А у нас экономика, к сожалению, сегодня очень слаба. Она еще нормально не заработала, чтобы вытягивать страну за счет внутреннего рынка. Для развития рынка недвижимости необходим комплекс мер, и здесь очень многое зависит от региональной власти, вернее от главы региона. И не только стимулирование ипотеки, ведь, снижая ставку, мы активизируем спрос, и цены опять начинают расти. Это не выход. Надо людей обеспечивать рабочими местами и давать им возможность достойно зарабатывать, при этом активно стимулировать развитие жилищного строительства, в том числе решать задачи технологического подключения и строительных материалов. Благодаря этому будет конкуренция среди строительных компаний, прогресс в технологии строительства, цены будут доступней, а люди получат новое качественное жилье. Елена АРДАЛЬЯНОВА. Газета «Золотой Рог», Владивосток.