Бесплатный - не значит дешевый

Открывшаяся с 1 июня перед дальневосточниками перспектива получить на каждого по одному бесплатному гектару для любой разрешенной законом деятельности уже в первый день раздачи вызвала небывалый интерес. Как отметил полпред Юрий ТРУТНЕВ, только за первые сутки в информационной системе было зарегистрировано более 400 тыс. обращений граждан по вопросам о «бесплатном гектаре» и сформировано 348 заявок на понравившиеся гражданам участки. К середине июня уже около 500 приморцев пожелали иметь свой гектар. Как сообщает деловая газета «Золотой Рог», это свидетельствует о том, что законодательные семена попали в нужную почву.

То есть, процесс пошел. И, когда через пять положенных лет на эти бесплатные гектары будут выданы свидетельства о собственности, они смогут резко взбодрить рынок. Пока же нам приходится довольствоваться тем, что есть в наличие.

Что, где и почем

Приморская земля различного назначения активно передается из рук в руки. Причем статистика показывает, что в последние три года объемы этой передачи резко росли. Вероятно, в этом росте существенная доля (должно быть более 6 тыс. регистраций) соток, выдававшихся для ИЖС для многодетных и прочих льготных категорий населения, но и в этом случае рост был довольно высок.

По данным Управления Росреестра по Приморскому краю количество зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) на земельные участки в 2015 году составило 100,7 тыс. Судя по общему количеству регистраций объектов недвижимости, на долю земельного рынка приходится более трети общего оборота недвижимости.

По данным экспертов ООО «Индустрия-Р», средняя сотка земель сельскохозяйственного назначения по итогам первого квартала 2016 года имела цену предложения 9 477 рублей. То есть, условно средний гектар сельхозугодий соответственно мог быть выставлен за 947 700 рублей. Но это не значит, что практически почти за миллион рублей он мог быть куплен. Реальная цена сделки может быть значительно ниже. Тем более, что среднюю по краю цену предложения сельхозземель резко перекрывает Владивосток, где условный гектар этого назначения предлагался более чем за 51,6 млн рублей.

Трудно представить, какое возделывание растений или разведение живности окупило бы его покупку за такую цену. Считается, что основные сельхозкультуры на сегодня в крае дают выход продукции с гектара в пределах 30-40 тыс. рублей в год. Вероятно, предложение, попавшее в анализ специалистов, подразумевало, что покупатель может вывести этот участок из статуса сельхозземель под застройку. Но и в этом случае цена явно завышена и далека от спроса. Недавний аукцион во Владивостоке земли под комплексное строительство жилья в районе Второй Речки показал реальную цену такого гектара в пределах около 15,5 млн рублей.

Опять же, цена предложения на сельхозугодья гуляет в таком диапазоне, что на рынке можно купить гектар за мизерную цену. Например, в Пожарском районе сотка в начале года по-минимуму предлагалась по 18 рублей, то есть гектар мог обойтись в 1,8 тыс. рублей. То есть, его покупку, при недолгой экономии на карманных деньгах, мог бы осилить средней руки школьник. Если его не устроил бы далекий северный район, то за 2 тыс. рублей он мог бы взять гектар в урожайном Черниговском районе.

Особенно высока доля предложения земель сельхозназначения сегодня по Уссурийскому району – более 42% от общего количества на рынке. И здесь цена 1 га гуляет в пределах от 9 тыс. рублей до 1,5 млн.

Вероятно, сегодня выгоднее купить за 9 тыс. рублей гектар в Уссурийском ГО или за 20 тыс. рублей в Надеждинском, чем получить бесплатный гектар в Ханкайском районе: отсюда до потребителя сельхозпродукции ближе, а транспортные расходы меньше. То есть, бесплатный ханкайский сельхозгектар на сегодня неконкурентен рыночному гектару.

Вероятно, выбирая себе бесплатный гектар в Приморье, надо учитывать и такую особенность – где он человеку будет выгоднее. И в этом отношении цены предложения на земельном рынке края могут служит определенным ориентиром.

Тем, кто интересуется гектарами под цели сельского хозяйства, надо учитывать, что помимо Уссурийска, приличную долю в рынке земель этого назначения имеют Черниговский район – около 14,2%, Надеждинский – 8,5% Пожарский и Анучинский – по 5,15%.

В тайгу не тянет

На сегодня специалисты не наблюдают в крае рынка лесных земель, а рынок их аренды довольно специфичен, и трудно представить насколько может быть выгоден в частном владении бесплатный гектар, покрытый лесом, если он попадет в руки желающего его получить. Вероятно, с дровами для себя всегда будешь, но ведь мечтается о большем.

Заместитель гендиректора ОАО «Приморсклеспром» Виктор МЕДВЕДЬ отметил, что неокультуренный гектар приморской тайги совершенно невыгоден в частном пользовании. С другой стороны практически все приморские леса поделены между арендаторами, и выбор людьми лесных гектаров может оказаться довольно спорным.

Заоблачный Владивосток

Самые перспективные на Дальнем Востоке земли – это, конечно, не те, которые предлагаются бесплатно, а те, которые особенно дорого выставляются на земельном рынке, те, которые уже давно в хозяйственном обороте и поделены.

И в этом отношении наибольшую ценность имеют территории Владивостока, где цены гектара на порядок-другой-третий выше цен многих иных территорий края. И это понятно – ценность освоенной и перспективной земли абсолютно несравнима с гектарами, которые совершенно неперспективны, хотя и бесплатны. Это ведь и сто лет назад было невыгодно – 1 га. В свое время царское правительство главную ставку в освоении Сибири и Дальнего Востока делало на «стодесятинников», то есть на тех граждан Российской Империи», которые и в то время царствования слабой механизации умудрялись семейно обрабатывать около 100 десятин (десятина – 1,09 га).

Я почему-то уверен, что инвестиции в 10 соток во Владивостоке сегодня могут быть намного удачнее, чем в 10 га ханкайских земель сельхозназначения, хотя, как патриот своей малой родины, я вроде бы должен обеими руками голосовать за Ханкайский район и скорее подавать заявку на бесплатные гектары на каждого участника своей семьи.

Скажем, бесплатный гектар приморской целины и через несколько лет останется бесплатным. А через пять лет, положенных на его освоение, еще неизвестно будет ли он передан мне в собственность или будет признано, что участок недостаточно освоен и его надо вернуть государству или передать «эффективному землепользователю». Зато, если у тебя есть сотка владивостокской земли, то сама динамика рынка показывает выгодность или нет владения такой собственностью.

Специалисты ООО «Индустрия-Р» отмечают, что сотка земли во Владивостоке под коммерческое строительство в 1 квартале этого года по сравнению с 4 кварталом прошлого подорожала в среднем с 638 542 рублей до 796 204, то есть примерно на 24,7%. При этом максимальная цена предложения за сотку переваливает в Центре города даже за 9 млн рублей, то есть в 500 тыс. раз больше минимальной цены за сотку земли сельхозназначения в Пожарском районе. Впрочем, и по городу разброс цен на сотки под коммерческое строительство очень большой, а реальная выгода гуляет в не меньшем диапазоне.

Специалисты отмечают, что во Владивостоке огромное значение имеет разрешенный вид использования земельного участка. При этом верхние позиции по ценам предложения занимают участки под административные здания или объекты неопределенного назначения. На третьем месте – участки под многоэтажное жилое строительство.

Интересно, что участки под ИЖС во Владивостоке, судя по ценам предложения, сегодня в тех же городских районах могут быть выгоднее, чем участки под коммерческое строительство при средней цене за сотку под индивидуальное жилье 860 377 рублей и наивысшей цене – около 3,4 млн. Однако в отличие от участков под коммерческое строительство средняя цена сотки участка под ИЖС во Владивостоке в 1 квартале этого года по сравнению с 4-м прошлого снизилась на 1,36%, а по пригородным зонам цена незначительно повысилась – на 0,32%, составив в среднем за сотку около 300 тыс. рублей.

Садоводы остаются при своем

Для владивостокских дачников или садоводов не проблема продать свой малоплодородный участок и на вырученные деньги купить в собственность гектар-несколько где-нибудь в средней полосе Приморья, благоприятной для сельского хозяйства, не говоря о бескрайних полях в других регионах ДФО. Однако этого не происходит. Что-то им подсказывает, что это невыгодно.

Кстати, сомнительна выгода и в дачных и садоводческих землях уже недалеко за пределами Владивостокского ГО, где цены на сотки этого назначения в разы меньше. Там можно заметить, что земли довольно многих обществ деградировали, и, где на треть, а где и наполовину, брошены.

По мнению генерального директора ООО «Индустрия-Р» Сергея ДЫМЧЕНКО, и во Владивостоке земли товариществ сегодня переживают определенный кризис. Бесплатное предоставление в городе сотен участков под ИЖС снизило интерес к самому дешевому сегменту земельного рынка города, и его ценовая динамика на будущее абсолютно непредсказуема. Так средняя цена предложения дачных участков в пригородной зоне в 1 квартале этого года составила 148 799 рублей за сотку, повысившись по сравнению с предыдущим кварталом на 3,6%, а по районам города была 183 418 рубля и снизилась на 17,32%. И наоборот средняя цена предложения на садовые участки в районах Владивостока повысилась примерно на 0,4% и составила 310 328 рублей за сотку, а в пригородной зоне снизилась на 5,2% и была в два раза меньше, чем в основных селитебных районах города – 145 238 рублей.

Гектар для искателей приключений

Бесспорно бесплатный гектар – это актив не для тех, кто хочет безмерно разбогатеть, а для романтиков и искателей приключений. Для бескорыстных и отважных. Для тех миллионов мечтающих о светлой жизни людей, которые не жалея денег, смогут их без жалости вложить в дальневосточную землю. Ведь гектар только на первый взгляд бесплатен. На самом деле он очень дорог. Один только простенький дом, который надо будет построить на нем, обойдется, по крайней мере, в несколько миллионов рублей, хорошая изгородь – сотни тысяч, как и самый пустяковый бизнес, который в будущем должен будет кормить многоротое «родовое гнездо».

Настоящие трудности – это манит и ждет. Как это было для первопроходцев и переселенцев Российской империи, у нескольких поколений каторжников и комсомольцев, поднимавших в пустых местах города-сады Комсомольск и Магадан, строителей БАМа и космодрома. Можно слушать обещания о бесплатной ипотеке под бесплатный гектар или о постройке инженерной инфраструктуры к этим далеким гектарам за счет бюджета. Но на самом деле во всем надо рассчитывать на себя, на то, что и эти трудности будут покорены лично тобой и твоей семьей, что за много километров на своем транспорте надо будет возить в школу детей, мотаться на процедуры в поликлинику и т.д.

Вот чему, мне кажется, сегодня начали резко завидовать те миллионы англичан, которые, как это недавно сообщалось, горят желанием ехать на Дальний Восток и стать как настоящие русские.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Фото автора.

Подпись к фото 1: Подобными объявлениями уже давно завешана пригородная зона Владивостока.

Подпись к фото 2: Цена предложения сотки земли под ИЖС по пригородным районам Владивостока в 1 кваратле 2016 года.