Жилищно-строительный кооператив "Остров" столкнулся с завышенными запросами кооператоров

Опыт жилищно-строительного кооператива «Остров» на острове Русском можно считать показательным для страны, поскольку он наглядно демонстрирует для других кооператоров нового типа, какие «подводные камни и мели» им надо научиться обходить и преодолевать, к какой организации строительства надо стремиться и тому подобное. Подробности в материале газеты "Золотой Рог":

Кооператив «Остров» был создан 25 октября 2012 года после саммита АТЭС, который прошел в новом кампусе ДВФУ, построенном всего за три года. Казалось бы, чтобы возвести жилье для малой толики его работников и сотрудников ДВО РАН, вошедших в кооператив, времени и денег потребуется не больше, чем на новый комплекс университета. Неизвестно, как с деньгам, но со временем все оказалось куда прозаичнее: незаметно пролетели три года, а в итоге появился лишь первый фундамент индивидуального дома.

При взгляде на крепко схватившийся бетон вспоминается, как на последнем собрании ЖСК во время доклада председателя кооператива Романа РОМАШКО при сообщении о том, что сей фундамент наконец-то появился, одна из участниц не смогла удержать в себе короткий нервный смех. Докладчик прервался и сурово осадил, что смеяться здесь нечего. Однако другая дама не выдержала уже после доклада и, бросив в адрес председателя и правления, что к настоящему времени она уже должна жить в этом поселке, демонстративно заявила о выходе из кооператива. И вышла, не дожидаясь окончания дебатов по докладу.

Действительно, ситуация не для смеха - есть над чем грустить будущим владельцам 224 индивидуальных домов, 40 дуплексов и восьми многоквартирных малоэтажных домов в целом на 110 квартир, которые должны появиться на живописном морском берегу.

На помощь государства надейся…

Фактом своего рождения ЖСК «Остров» был обязан федеральному Фонду содействия развитию жилищного строительства (РЖС), которому свыше было поручено помочь организовать строительство. Поэтому работники фонда активно собирали учредительное собрание кооператива и успешно содействовали становлению ЖСК.

Изначально народ буквально ломился вступить в кооператив, и по коллективам, которые в это дело вовлекались, был учрежден очень жесткий отбор кандидатов. Постепенно начала выстраиваться дополнительная очередь, которой были обещаны другие гектары по соседству. Надежды росли.

Правда, где-то уже на второй год в среде кооператоров появилось первое разочарование, и в «Остров», теряющий своих первенцев, начали принимать ученых из других регионов, приглашать многодетные семьи взамен покидающих его. Вторая очередь вообще как-то рассосалась, и о ней сегодня ничего не говорится.

При этом грех сказать, что ЖСК был обделен вниманием свыше. Например, куратором строительства с первых дней стал сам первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ. По ходу дела Фонд РЖС предоставил ЖСК дорогую приморскую землю бесплатно. Фонд постоянно консультирует и советует, взял на себя расходы на подключение к магистральным сетям, участвует в сложных переговорных процессах и так далее.

Недавно Фонд РЖС влился в другую госструктуру – АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Его руководитель Александр ПЛУТНИК, побывавший на стройплощадке в первой половине ноября, не выразил восхищения, но на совещании во Владивостоке заявил: «Приморский кооператив «Остров» должен стать образцовым жилищно-строительным кооперативом в стране, и мы приложим к этому все усилия».

Однако в итоге огромного внимания государства к «Острову» в течение трех лет результат всего лишь на уровне рядовой стройки, а то и ниже. Начало строительства потонуло в непонятной волоките и непредвиденных нюансах, сопутствующих идее ЖСК и проекту поселка.

Казалось бы, не проще ли распустить ЖСК «Остров», поделить выделенные гектары на отдельные участки и строиться самостоятельно без мелочной опеки свыше, которой на сегодня нет даже по земле для многодетных? Выясняется, что сами кооператоры этот вопрос уже поднимали, но им было разъяснено, что есть убедительные причины не делать такой глупости, поскольку строительство решено осуществлять проектом единого комплекса, из которого ничто не должно выделяться. Парадокс: получив бесплатно права на землю, ЖСК, оказывается, не имеет сегодня права передать ее дальше – в руки каждого из своих членов.

Размышляя о помощи ЖСК «Остров», я вышел на несимпатичную для самих кооператоров гипотезу, что, в принципе, государство, «без кооперативного балагана», могло бы взяться и само намного успешнее построить и реализовать им это жилье по фиксированной цене. Как, например, это сегодня предлагается по программе «Жилье для российской семьи». Ведь здесь идет речь не о роскошных особняках, а о жилье эконом-класса.

Деньги вперед

Особая боль пайщиков – это деньги, которые они бросили в топку долгоиграющего начала строительства. По условиям предоставления под строительство поселка для ЖСК «Остров» 40 га, продиктованным Фондом РЖС, члены кооператива должны были собрать 30% от всей суммы строительства из расчета 41 650 рублей за 1 квадратный метр жилья.

Постепенно они их собрали. Нехитрый подсчет, исходя из того, что в целом должно быть построено около 36 тыс. кв. метров жилья, говорит, что во исполнение требований РЖС задолго до начала строительства было собрано и сконцентрировано на счете кооператива в банке до полумиллиарда рублей из общей его сметной стоимости около 1,5 млрд рублей.

Многие члены ЖСК, чтобы сделать свой первый взнос, брали банковские кредиты, занимали деньги у родных и знакомых. Они рассчитывали, что построят быстро и потом постепенно смогут деньги вернуть.

На бесполезно лежащие на счете деньги кооператива, разбитые на паи, по договору с банком начисляются проценты за пользование, но они значительно меньше, чем те, под которые банк давал этим же пайщикам кредиты.

Собранные деньги должны были стать гарантом скоростного строительства, на которое все и надеялись. Но оказалось, что деньги – не главное.

Объем выполненных строительных работ, увиденных мной на площадке, подсказывает, что вряд ли деньги большого первого взноса были бездарно промотаны. Они вкладывались в подготовительные работы, проектирование и т.д. Но все общие затраты за три года вряд ли должны были составить даже 10% от стоимости всего строительства, притом что они, как утверждается, производились очень экономично. Так, судя по отчету прошлого года, к началу 2015 года в кооперативной кубышке насчитывалось около 386 млн рублей.

Трудно представить финансовое состояние ЖСК на сегодня. Однако можно предположить, что в деньгах появился неожиданный дефицит, поскольку на общем собрании ЖСК 30 ноября было сообщено, что уже к весне все пайщики должны сделать второй взнос в размере 20% от суммы строительства того типа жилья, на которое они претендуют. И в более отдаленной перспективе в два взноса предстоит проплатить остальные 50% средств, требуемых для завершения строительства.

Конечно, строителям очень важно, чтобы заказчик был при деньгах. Но расчеты с ними по первой очереди поселка, начатой в октябре, должны были растянуться на десять месяцев, как ее планировалось завершить. А остальные шесть очередей предполагалось начать с апреля следующего года и вести до конца третьего квартала 2017 года. И, опять же, аванс и плата строителям за следующие этапы не требуют таких взрывных расходов, насколько взрывных взносов потребовали с кооператоров.

Почем домик для народа?

Один из членов ЖСК возмущается, что по проекту площадь дома НИ3.1 составляет около 111 кв. метров. Построить его собираются за 7,1 млн рублей, а цену одного квадрата лукаво считают с учетом мансардного этажа, который люди уже после завершения строительства поселка в зависимости от своего желания могут построить или нет, – с 220 кв. метров. И реальная цена в 64 тыс. рублей за квадрат формально уменьшается вдвое за счет этажа, которого не будет!

На строительство 1-й очереди поселка ЖСК «Остров» утвердил сумму 232,768 млн рублей. Общая площадь 38 домиков – 6 400 кв. метров (примерно шестая часть проектной площади поселка). То есть затраты на строительство среднего домика площадью 168,5 кв. метра планируются в сумме 6 млн 125,5 тыс. рублей. Квадрат «под ключ» получается в пределах 36 тыс. рублей.

Впрочем, при подписании договора со строителями кооператив вышел на удешевление строительства первой очереди до 207 млн, или до 32 344 рублей за 1 кв. метр. Но в конечном счете затраты начали угрожать выйти за пределы декларативных 41 650 рублей за квадрат. Потому что, как оказалось, на каждую семью в среднем надо добавить около 1,5 млн рублей, которые будет стоить строительство сетей и внутренних автопроездов. И еще неизвестно с непредвиденными затратами. Например, не придется ли пайщикам сбрасываться на внешние коммуникации и дороги? Так, в графике стройки остается неопределенность по строительству городских дорог, которые будут обслуживать поселок. В бюджете города на 2015-2016 год эти затраты не были предусмотрены. И, чтобы начать строительство первой очереди поселка, ЖСК был вынужден не ждать милости от города, а сделать подъезд за свой счет, что повлекло дополнительные расходы в размере 1,1 млн рублей. Если в городском бюджете денег так и не найдется, то не исключено, что сбрасываться придется снова.

Закладывали «эконом», перешли на «комфорт»

По ходу дела члены ЖСК «Остров» попытались провести усовершенствование типовых проектов жилья, которые им были предложены каталогом проектов повторного применения Фонда РЖС. К сожалению, это стремление к совершенству привело к критическому удорожанию проектов и вывело затраты за пределы установленной Фондом РЖС стоимости «квадрата» в 41 650 рублей.

Зато этот нюанс получил противоречивые толкования сегодня, когда работа по совершенствованию проектов практически завершена. Выяснилось, что члены ЖСК своими повышенными потребностями привели к замене решений, материалов и прочего, и в результате наметился уход от скромного эконом-класса к более дорогому классу «комфорт». Фонд РЖС оказался виновен, что заранее не предостерег от того, что не указал кооператорам: проектное творчество приведет к удорожанию строительства. Председатель кооператива и правление виноваты, что не удержали фантазии кооператоров на пределе возможных проектных изменений, и люди перешли невидимую грань, которая отделяла их от лавинного роста себестоимости строительства. Притом что удорожание проектов – это только вершина всего айсберга общего удорожания «квадрата».

Соответственно, членам ЖСК на последнем общем собрании в году пришлось принимать нелегкое решение о повышении для себя стоимости строительства, и в большинстве они проголосовали за него. Правда, каким это повышение окажется для каждого члена «Острова» в отдельности, в конечном счете осталось загадкой. Эксперты нескольких крупных строительных компаний Владивостока, анализировавшие проект поселка, пришли к выводу, что стоимость строительства домов по проектам кооператива составляет на сегодня 53-54 тыс. рублей за «квадрат», а с учетом внутрипоселковой инфраструктуры – 67 тыс. рублей. По их словам, виноваты в этом оказались выбранные людьми проекты и технологии.

В итоге члены кооператива проголосовали за форму личного договора с кооперативом, по которой согласились с оплатой строительства практически по факту складывающихся повысившихся затрат.

Спрашивается: каким образом госорганы могут противиться такому прогрессивному решению членов кооператива? Руководитель АИЖК Александр Плутник во время визита высказал мнение, что принятая изначально стоимость квадрата по проекту поселка ЖСК «Остров» все еще должна устраивать строителей, потому что по программе «Жилье для российской семьи» она сейчас и того меньше, а строительство успешно ведется. Но что он теперь может сказать по поводу того, что простые ученые и преподаватели сами желают строить дороже? Тем более что интерес к подрядам от ЖСК проявила лишь одна компания, которая, если ее что-то будет не устраивать, в любой момент может развернуться и уйти.

Кстати, одним из пунктов кооператоры проголосовали и за удорожание будущих своих расходов, когда строительство закончится. В устав ЖСК было внесено уменьшение бывшего числа членов с 404-х до 378-ми. При этом количество индивидуальных домиков сократилось на 16. Безусловно, налоговая нагрузка с 40 га дорогой владивостокской земли пропорционально возрастет на каждого оставшегося.

Что за чертовщина!

В таких делах, как строительство, нельзя быть суеверным. Однако, наверное, есть какая-то карма «острова невезения», которая крадет счастье пытающихся построить себе жилье быстро, дешево и хорошо.

Лишь к концу 2013 года в банке на счете кооператива накопилась требуемая по условиям Фонда РЖС сумма, и лишь в начале марта 2014 года ЖСК смог с ним заключить договор на безвозмездное срочное пользование земельными участками. До этого работа с проектировщиками, с организациями, от которых зависело получение разрешения на строительство, и т.д. сдерживалась фактором отсутствия у кооператоров серьезного права на землю.

Ну как иначе, как не чертовщиной, можно было оценить внезапное появление на выделенном им участке 1 100 краснокнижных деревьев? А ведь пока по ним решался вопрос, строительство не могло выйти даже на разрешение по порубке деревьев! И это было очень серьезно, потому что практически весь выделенный участок был покрыт лесом, насыщенным реликтами. Потом, конечно, появилось разрешение - часть из них порубить, часть пересадить, - но время ушло.

Другой форс-мажорный момент – внезапно выявился объект археологии, который отодвинул подготовку к строительству части выделенной территории. Это потребовало и дополнительных расходов. К чести Фонда, он эти расходы взял на себя.

Затем не на высоте требований ЖСК оказался технический заказчик, хотя, казалось бы, лучшего в крае найти было невозможно. Расстались как бы полюбовно. Но, естественно, какое-то дорогое время снова выпало из обоймы, поскольку оно ушло на организацию своего отдела капитального строительства.

Часть времени своровали поиски подрядчика, поскольку первый объявленный конкурс строители вообще проигнорировали. Да и на второй единственный заказчик подал заявку из-за крайней необходимости в работе. Какое-то время было потрачено на бесполезное ожидание, что город или же край решат дорожную проблему, пока не убедились, что ждать можно и более трех лет.

Реанимация оптимизма

Уже по результатам ноябрьского совещания, проведенного Александром Плутником, по строительству поселка ЖСК «Остров» было принято решение не размениваться на очереди, а возводить весь поселок одновременно. А для этого надо срочно подготовить к этому территорию остальных бывших шести очередей, сделать обслуживающие строительство подъезды, доработать проект, получить согласования, разрешения и т.д. Представителей сетевиков тогда же пытались убедить, что они обязаны обеспечить подвод коммуникаций, притом что вопросы финансирования строительства внешних для поселка сетей до того момента оставались открытыми.

Приезд руководителей АИЖК и Фонда РЖС в середине декабря сопровождался деятельностью рабочей группы Фонда, приведшей к выработке новых решений и рекомендаций, которым должно следовать строительство.

Кстати, само строительство было предложено полностью остановить до выбора нового генерального подрядчика, а конкурс на эту почетную роль провести уже в январе, поскольку нашлась компания, которая готова рискнуть. Вести строительство генподрядчику теперь будет поручено в целом всего поселка и его инфраструктуры. И с момента победы в конкурсе он должен будет построить поселок максимально за два года, а то и раньше. То есть в январе 2018 года все кооператоры железно должны получить ключи от своего жилья.

Было подтверждено, что максимальная стоимость 1 кв. метра в поселке с учетом внешних и внутренних сетей и применения базового проекта от РЖС должна остаться в пределах 41 650 рублей.

Работники Фонда потребовали от ЖСК оперативно провести оптимизацию проектов, выбранных членами кооператива, исключая перерасход материалов и излишества. При этом наработанные проекты должны сохранить архитектурные и планировочные решения. Для тех членов ЖСК, кто стремится к увеличению разрешенной максимальной общей площади индивидуальных жилых домов (проекты с чердаками), было предложено обратиться с соответствующим ходатайством в Правительство РФ с просьбой о принятии им такого решения в соответствии с Федеральным законом №ФЗ-161. Для тех же, чьи запросы минимальны, решено ввести в игру дополнительный проект площадью дома не менее 90 кв. метров с максимально простыми архитектурными и конструктивными решениями и использованием материалов с минимальной стоимостью.

Предполагается, что сразу после реального начала строительства поселка Сбербанк может возобновить кредитную линию для членов ЖСК «Остров», приостановленную из-за того, что активности на стройплощадке в нужном масштабе долго не проявлялось.

Остается надеяться, что в марте-апреле 2016 года строительство действительно сможет сдвинуться с нуля и осуществиться в кратчайшие сроки. Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.