В Приморском крае ипотека убегает от долгостроев

В Приморском крае ипотека убегает от долгостроев
Новость

17 апреля 2013, 23:27
Банки дают ипотеку на приобретение квартиры в строящемся доме с большой опаской

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры в строящемся доме с большой опаской.

Доля ипотечного кредитования покупки квартир в строящихся домах составляет в среднем по самым оптимистичным оценкам 20% от общего объема жилищных займов. Цифра могла бы быть и больше, говорят специалисты, если бы строящегося жилья по доступным ценам было больше и отсутствовал бы печальный опыт прошедших лет, оставивший в наследие городу «долгострои».

«Во Владивостоке доля ипотечных кредитов на строящееся жилье менее 10% от общего числа выданных ипотечных кредитов, - говорит Людмила УЛАНОВА, управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае. - Это самый минимум среди всех регионов РФ и при том, что в ВТБ24 аккредитованы почти все дома во Владивостоке на этапе строительства. Причина: низкие объемы строительства, дефицит жилья эконом-ласса, недоверие людей к застройщикам из-за долгих сроков строительства, ряд громких скандалов с обманутыми дольщиками. В крупных, да и не только, городах РФ на сегодняшний день доля ипотеки на новостройки достигает 70%».

Подобные показатели и в других банках. Так, по итогам 2012 года, ипотечные кредиты в Сбербанке по программам строящегося жилья взяли около 300 жителей Приморского края, что составило 10% от общего числа выданных кредитов. «Ощущается серьезная нехватка строящегося жилья в сегменте экономкласса, комментирует Роман ДЕНИСОВ, начальник отдела по работе с партнерами Приморского отделения №8635 ОАО «Сбербанк России». - А учитывая большое количество «долгостроев», граждане не всегда готовы вкладывать деньги в строящееся жилье, не имея гарантий его достройки».

Конечно, если говорить про надежности застройщиков, то сейчас ситуация намного лучше, чем в середине 2000-х. Многие из неблагонадежных компаний просто ушли с рынка в период экономической нестабильности 2008-2009 годов. Но даже сейчас банки дают ипотеку на приобретение квартиры в строящемся доме с большой опаской: риски того, что проект будет заморожен, всегда существуют. Более того, нашумевшие истории с двойными продажами одних и тех же квартир оставили свой отпечаток, несмотря на то что законодательство уже давно устранило лазейку для недобросовестных строителей.

«На сегодняшний день почти все банки используют свои специальные программы, позволяющие приобрести любой вид недвижимости, - отметил Илья ТКАЧУК, начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». - Для каждого типа жилья есть своя определенная программа ипотечного кредитования, в которой существуют отличия в условиях и требованиях, предъявляемых к заемщику. Поэтому с использованием ипотеки можно купить квартиру и в новостройке. Тем не менее покупателю необходимо быть острожным: и сейчас при выборе застройщика и объекта необходимо внимательно изучать историю компании, опыт его работы, отзывы покупателей. Тогда можно быть уверенным, что потраченные деньги в итоге станут квартирой».

Сложностей в работе добавляет и непростая регистрация ипотечных сделок, связанных с еще не достроенными домами. Кредитование сделок по приобретению строящейся квартиры принципиально отличается от классической ипотечной сделки под покупку готового жилья: в случае с новостройкой заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. Потому что ее просто-напросто еще нет физически. Таким образом, покупатель строящейся квартиры может передать банку в залог лишь свое право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Согласитесь, отличие весьма существенное.

Из этого следует, что при оформлении кредита на квартиру в строящемся доме для банка главное - получить гарантию того, что этот дом будет достроен в срок и гарантированно принят госкомиссией. Получается, что при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. А на это уходит время, и немалое.

«Кредитование на приобретение площадей в строящихся домах - процесс более сложный и сопровождается повышенными рисками, - отметил Сергей БЕЛАВИН, региональный директор Дальневосточного филиала Росбанка. - Интересных проектов много, они анализируются, просчитываются и обрабатываются нашими специалистами. Ведутся переговоры с застройщиками, обсуждаются скидки и специальные условия. Сегодня доля таких сделок в портфеле Росбанка невелика, но мы стараемся оптимизировать ипотечные программы под потребности рынка, предложить новые, актуальные решения».

Впрочем, есть выход и из этой ситуации. Например, стать клиентом того банка, который финансирует строительство дома. В таком случае банк уже имеет всю необходимую документацию, соответственно, заемщик может быть уверен, что данный дом точно не «забракует» банк, а деньги перечислят в короткие сроки. Но и здесь есть нюанс - финансировать строительство того или иного дома приморские банкиры не спешат.

Между тем стремительных темпов роста ипотечного кредитования первичного и вторичного жилья как в 2012 году сейчас ожидать не приходится. Вызвано это тем, что в условиях роста стоимости ресурсной базы, основные игроки рынка повышали в конце 2012 года - начале 2013 года процентные ставки по кредитам, объяснил Илья Ткачук. «Рост по отдельным банкам составил от 1 до 3 процентных пунктов. Кроме того, дополнительным фактором замедления ипотечного кредитования, помимо ставок, становится и ограниченное предложение на рынке недвижимости действительно доступного жилья», - добавил он.

Предпосылок для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам также не ожидается, а вот рост вполне вероятен. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в России может вырасти на 0,2-0,3% до конца второго квартала 2013 года, сообщила Людмила Уланова. «При этом ВТБ24 менять ставки по ипотечным кредитам не планирует, - продолжила она. - Если экономическая ситуация в стране улучшится, то ставки будут несколько снижаться. Повышение ставок может привести к снижению объемов выдачи кредитов и объемов продаж жилья. Но не радикально».

Результатом изменений ипотечной ставки могут стать снижение объемов выдаваемых кредитов, а также снижение объемов продаж недвижимости. В 2013 году банки не будут вводить новые требования к заемщикам, потому что уже сейчас установлены достаточно сложные условия, отмечают эксперты. Кризис привел к тому, что банки стали чаще и внимательнее проверять своих заемщиков, чтобы грамотно оценивать риски. Ужесточение условий ипотечного кредитования не приведет к положительным результатам, а ведь основная цель банков - это расти больше рынка.

С другой стороны, нет предпосылок и для снижения ставок - сохраняется непростая ситуация с ликвидностью, особенно долгосрочной.

«При этом мы полагаем, что в случае улучшения ситуации - а положительные сигналы на рынке фондирования уже зафиксированы регулятором в январе-феврале - цены по ипотеке стабилизируются и, возможно, покажут определенное снижение. Если же этого не произойдет, ситуация может создать риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году», - сообщила Людмила Уланова.

Анна РЫКОВА.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter