Понижаем ставки

Ипотечное кредитование в России сейчас на подъёме. Действуют многочисленные программы господдержки, ставка Центробанка держится на стабильно низком уровне, средневзвешенная ставка упала до 7,32% годовых. Всё это создаёт хорошие условия для рефинансирования ипотеки. «Золотой Рог» решил разобраться, какие же возможности предлагают приморские банки и действительно ли сейчас выгодно рефинансировать кредит.

Старый кредит на новых условиях

Рефинансирование даёт возможность объединить все имеющиеся кредиты в одном банке, позволяя снизить ежемесячную нагрузку или избежать дополнительных переплат. Также благодаря этому инструменту заёмщик может снизить процентную ставку или же погасить за счёт нового займа старый. Оформить рефинансирование можно как в банке, где была оформлена прежняя ипотека, так и в любом другом кредитном учреждении.

По словам руководителя Ипотечного центра ПАО АКБ «Приморье» Виктории Подоба, в настоящее время ставки и по ипотеке, и по рефинансированию ранее взятых ипотечных кредитов — одни из самых низких в истории российского ипотечного кредитования.

Для заемщика, отметила Подоба, выгода очевидна: при уменьшении ставки снижается долговая нагрузка — платить по кредиту становится легче.

«Рефинансирование — действительно один из самых действенных способов избавиться от старого и дорогого кредита. С его помощью можно закрыть действующий ипотечный кредит, снизить размер процентной ставки, сократить переплату, изменить срок кредитования и состав заемщиков, а также получить дополнительные денежные средства», — сказал начальник управления ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» Илья Ткачук.

Также, добавила Виктория Подоба, рефинансирование позволяет ощутимо снизить размер страховых платежей, так как страховые тарифы при оформлении рефинансирования в банке «Приморье» оказываются ниже действующих у клиентов по текущему ипотечному кредиту, оформленному в другом банке.

В Приморском крае возможность рефинансировать заём действительно оказалась востребованной.

«Если в 1 квартале 2020 года доля кредитов, выданных на цели рефинансирования составляла 17%, то по итогам 3 квартала этот объем увеличился более чем в 2 раза и составил уже 38% от общего числа выданных кредитов», — пояснил Илья Ткачук.

В Примсоцбанке действует программа «Рефинансирование ипотеки других банков». Минимальная ставка по ней составляет 6,69%, а максимальная 8,6% годовых. «Перекредитоваться» там можно на сумму от 300 000 до 50 000 000 рублей. Сумма кредита может составить не более 90% от текущей стоимости недвижимости.

«На текущий момент в нашем банке можно оформить ипотечный кредит на погашение ранее оформленного ипотечного кредита в другом банке на очень привлекательных условиях: от 7,6% годовых (без оплаты комиссии) и от 6,69% годовых с учетом оплаты комиссии. Окончательный размер ставки определяется в зависимости от способа подтверждения дохода, соотношения суммы кредита к текущей оценочной стоимости квартиры, наличию страхования, а также наличию или отсутствию дополнительно примененных опций. В рамках рефинансирования мы работаем по нескольким ипотечным программам, по одной из них допускается наличие несущественных перепланировок в предмете ипотеки, по другой — есть дополнительные вычеты за подтверждение дохода выпиской о состоянии лицевого пенсионного счета с портала Госуслуги, которая сможет заменить и справку о доходах, и копию трудовой книжки, если заемщики работают полностью официально, поэтому оформить рефинансирование проще, чем может показаться», — рассказала Виктория Подоба.

В «Сбербанке» ставка рефинансирования составляет 7,9%. Сумма кредита должна быть не менее трёхсот тысяч и не более 7,5 миллионов. Размер займа не должен превышать 80% стоимости объекта недвижимости. В «Россельхозбанке» перекредитуют по ставке 8,5% годовых. В «Альфабанке» ставка рефинансирования начинается от 7,99% годовых. В ВТБ — от 7,4%, в Газпромбанке — от 8,3%.

Игра на понижение

Одним из условий резкого повышения привлекательности рефинансирования и ипотечного кредитования в целом стало неоднократное снижение ключевой ставки Центробанка в этом году. До 20 декабря 2020 года регулятор зафиксировал ставку в размере 4,25%, в третий раз за последние двенадцать месяцев побив свой собственный рекорд. Соответственно, и кредитные условия других банков стали более привлекательными.

«Кредитные и депозитные ставки преимущественно снижались, продолжалось расширение кредитования. Доходности облигаций федерального займа на более длинных сроках уменьшались в условиях некоторой стабилизации ситуации на финансовых и товарных рынках, сохраняясь вблизи уровней середины текущего года. Наряду со снижением ключевой ставки значительное влияние на процентные ставки и динамику кредитования оказывают льготные программы правительства и Банка России, а также регуляторные послабления. При принятии решений по ключевой ставке Банк России будет оценивать, насколько прекращение действия указанных антикризисных мер будет влиять на денежно-кредитные условия», — следует из сообщения регулятора.

То, что популярность рефинансирования ипотечных кредитов будет расти, аналитики Центробанка предсказывали ещё в начале года.

«В настоящее время ставки по ипотеке быстро снижаются, что будет способствовать росту доли рефинансирования заёмщиками привлечённых ранее кредитов. С одной стороны, этот процесс способствует снижению долговой нагрузки заёмщиков и тем самым уменьшает кредитные риски, но, с другой стороны, он может привести к снижению процентной маржи и, безусловно, повысить значимость управления процентным риском в кредитных организациях», — следует из январского доклада Центробанка «О лучших практиках управления процентным риском по банковскому портфелю в кредитных организациях».

Свою роль сыграли и многочисленные меры государственной поддержки, инициированные правительством страны. Для жителей Дальнего Востока это, в первую очередь, «Дальневосточная ипотека», но условия программы исключают возможность рефинансирования. «Господдержка—2020», ставка по которой составляет от 6,1% на жильё в новостройках, также не допускает «перекредитования».

Семьи с двумя и более детьми, при условии, что второй или последующий ребёнок родились в 2018 году или позже, могут рефинансировать заём под 5% годовых. Сельская ипотека, ставка по которой составляет до 3%, также допускает возможность переоформить кредитный договор. Семьи, в которых третий или последующий ребёнок родился с 2019 по 2022 год, могут рефинансировать долг с помощью государственной субсидии, размер которой составляет до 450 тысяч рублей.

Директор института международного бизнеса и экономики ВГУЭС Александр Латкин позитивно оценивает инициативу правительства страны по субсидированию ипотечных кредитов. Но, полагает эксперт, для дальневосточников эти меры поддержки малозначимы по причине высокой стоимости недвижимости. Цены на квартиры во Владивостоке сопоставимы с московскими и питерскими. В других регионах России приобрести жильё можно в разы дешевле.

Однако сейчас, в условиях экономического кризиса, ситуация с доступностью кредитных продуктов начинает меняться. У людей с «белыми» заработками доходы падают, а у тех, кто предпочитает работать в теневом секторе, наоборот, увеличиваются. Таким образом, уверен доцент кафедры «Финансы и кредит» ДВФУ, кандидат экономических наук Максим Кривелевич, рефинансировать ипотечный кредит становится сложнее. По словам эксперта, банку в первую очередь важно понимать, каким образом клиент вернёт средства. Ведь люди, которые выиграли на фоне кризиса, зачастую не могут подтвердить свои заработки, а значит, кредитные организации не готовы сотрудничать с ними.

В условиях, когда население беднеет, а значит — теряет кредитоспособность, банки начинают разрабатывать более жёсткие меры для потенциальных клиентов, уверен Максим Кривелевич. И, если раньше кредитные организации были готовы нарушить правила в пользу заёмщика, то теперь они на это не пойдут.

«Ипотека всё ещё достаточно выгодный инструмент, но не для всех. Банк хочет выдать ипотеку, но только выгодному для себя заёмщику», — добавил эксперт.

Дальнейшее благоприятствование государства в сфере ипотечного кредитования может иметь и свои негативные последствия.

«В случае, если меры поддержки экономики при помощи ипотеки будут значительно опережать динамику роста доходов населения, Россия может повторить опыт США, где лопнувший «ипотечный пузырь» спровоцировал масштабный финансовый кризис, который затронул большинство стран по всему миру. В России даже самый маленький «пузырёк» может «порвать» финансовый рынок. Но сейчас до этого ещё далеко, и ипотеку можно поддерживать смело», — считает Максим Кривелевич.

Таким образом, государство пытается стимулировать рост ипотечного кредитования и предлагает выгодные условия оформления или рефинансирования займов в условиях падения доходов населения и нестабильной экономической ситуации. В дальнейшем это может привести к тому, что заёмщики окажутся не в состоянии платить по долгам.

Несмотря на возможные риски, в Приморье объём выданных ипотечных кредитов растёт. По данным Центробанка, в сентябре 2020 года приморские банки выдали займов на 20 397 000 тысяч рублей, год назад этот показатель составлял 16 750 000. Пока что данные за сентябрь остаются рекордными за последние два года.

При этом, полагает Кривелевич, не стоит обращать внимание на рост числа одобренных ипотек. Это естественный процесс, связанный, в первую очередь, с мерами поддержки государства. По мнению эксперта, главным образом, следует учитывать удовлетворённость спроса и то, в достаточном ли количестве выросло количество выданных займов.

Юрий Рогов