В Приморье эксперты прогнозируют скачок цен на недвижимость уже в январе-феврале

Опрошенные «Золотым Рогом» участники рынка отмечают, что в ноябре-декабре с прилавка были сметены все ликвидные объекты

Новые экономические потрясения в стране начинают вовлекать в свою орбиту рынок недвижимости. Выстраивавшийся после 2008 года порядок цен начинает рушиться как карточный домик. Теряющий свои силы рубль удручает продавцов, хотя они прекрасно понимают, что завтра могут не получить за свои объекты и то, что за них дают сегодня. Что же происходит и чего ждать? Не надо паники

Александр БОРДЮГ, генеральный директор АН «Титул ДВ», представитель президента Российской гильдии риэлторов в ДФО:

- Мы живем в интересные времена. Упустив момент диверсификации инфляционных рисков путем покупки валюты, люди устремили взгляд на рынок недвижимости. Инертность рынка позволяла «догнать поезд» вложением денежной массы в недвижимость по ценам полутора-двухмесячной давности. В течение ноября-декабря с прилавка были сметены все ликвидные объекты. В основном это коснулось квартир гостиничного типа, однокомнатных и двухкомнатных квартир стоимостью до 3,5-4 млн рублей.

Прогноз на 2015 год может строиться только на фоне колебаний экономики. Любые потрясения и нестабильность принесут, с одной стороны, уменьшение предложений на рынке из-за слабой активности продавцов, с другой стороны, увеличение инфляции, уменьшение денежной массы на рынке, приведут к стагнации. В любом случае инертный рынок недвижимости не предполагает каких-либо резких колебаний. Динамика изменений носит отложенный характер с задержкой на два-три месяца.

Совет участникам рынка: не надо истерии и паники, но и решения надо взвешивать в разумные сроки и не откладывая на неопределенный срок. Главное - поддержать стройку

Владимир КАПЛИНСКИЙ, президент Дальневосточной гильдии риэлторов:

- В декабре в центрах регистрации недвижимости заметен наплыв посетителей. Люди регистрируют купленную ими недвижимость. Почувствовав неуверенность в рубле, они осенью скупали на рынке жилья все, что могли. Преимущественно - малогабаритное жилье. Раскупался даже не уходивший прежде многие месяцы неликвид. В основном по краю шли покупки в пределах двух миллионов рублей по сделке. Многие для такой покупки сняли обесценивающиеся в банках вклады. Недоверие к рублю, финансовым институтам, к правительству - все это подгоняло вложить средства во что-то надежное. Многие, сознавая, что переоцененное жилье обязательно упадет в цене, все же покупали его, считая, что через год-два, когда с рублем все утрясется, покупка себя оправдает.

Если почти весь год ситуация была спокойной, прогнозируемой, то сейчас на рынке смятение, он начал проседать, сворачиваться, потому что рубль упал практически ко всем валютам, вплоть до казахского тенге. Пожалуй, можно согласиться с другими нашими экспертами, что ближайшие два-три года на рынке жилья будут непростыми. Рынок был перегрет, и ожидаемо, что цены будут снижаться. Насколько и как долго? Этого сегодня никто не скажет.

Нас, риэлторов, сегодня беспокоит, что будет происходить на рынке нового жилья, как будет обеспечиваться выполнение государственных целевых программ по его строительству. Финансовые институты сегодня пересматривают свою кредитную политику, и это может существенно задеть стройку. Прежде всего тем, что из-за роста ставки по кредитам часть желающих с помощью ипотеки строить себе жилье, откажется от своих планов. Другие не потянут уже взятые кредиты и будут вынуждены отказаться от них и от самого строительства. А в последнее время доля сделок с участием кредитов в Приморье составляет 40-35%. Часть залоговых и непроплаченных по кредитам квартир из-за неплатежеспособности собственников расширит предложение их на рынке, и это будет играть на снижение цены квадрата. Ставки по кредитам для приобретения жилья уже поднял Россельхозбанк, пересматривают другие банки, занимающиеся ипотекой.

С другой стороны, начали дорожать строительные материалы, и сейчас трудно сказать, насколько прежние договоры будут выполнимы застройщиками и строителями. Я считаю, что строительную отрасль надо будет поддержать, особенно работающий в этой сфере малый бизнес. Между представителями отрасли и власти необходим постоянный диалог. Ждем января

Сергей КОСИКОВ, директор ООО «Городской риэлторский центр»:

- Уходящий год заканчивается очень высокой активностью на рынке недвижимости. Ноябрь и декабрь - это были месяцы, когда многих охватила валютная паника. Кто-то вкладывался в валюту, а кто-то - в недвижимость. Квартиры нижнего ценового сегмента раскупались практически моментально. При этом и продавцы не взвинчивали цены: кому-то реально нужно было продать и купить другую квартиру, кто-то переезжал в другой город. И общий резкий скачок спроса почти не сказался на ценах на квартиры.

Общая картина в 2014 году на рынке жилой недвижимости Владивостока показывала практически повторение 2012-2013 годов. Небольшой стабильный рублевый рост цен, постоянное количество квартир в продаже (около 3,5 тыс.), стабильный спрос, поддерживаемый ипотекой. Политическая ситуация сказалась на рынке только в том, что появились отъезжающие в Крым. При этом традиционные слухи про дефолт и девальвацию ходили упорно, как, впрочем, и в 2013-м и 2012-м.

Признаки паники на рынке появились после активизации западных санкций против РФ и введения ответных. Покупатели активизировались, ипотечные отделы банков перешли на ненормированный рабочий день, количество сделок сильно возросло.

При этом лучшим фактором, сглаживающим влияние курса валюты, стало то, что рынок недвижимости у нас рублевый, а большая часть сделок - альтернативные. Поэтому попадались только единичные случаи, когда продавцы пытались зафиксировать цену на квартиры в валюте.

Как сдерживающий фактор можно отметить то, что за вторую половину этого года большинство банков повышали ставку по ипотеке, а некоторые успели дважды обновить размер ставки.

Сейчас после повышения учетной ставки Центробанка некоторые банки ввели «запретительные» ставки, некоторые повысили их на 1-2 пункта. Есть те, кто будет держать ставку до Нового года, а потом также будет повышать. Как результат - пустые ипотечные отделы банков. Но эта ситуация продлится только январь-февраль. Нужно какое-то время на устранение большой ценовой неопределенности с валютой и привыкание к новым процентным ставкам. Деньги у населения еще есть. Многие готовы закрыть свои вклады. При этом вложения в валюту с каждым днем все рискованнее, и рынок недвижимости - единственное относительно безопасное вложение. И этот фактор сыграет в плюс для его роста.

Для альтернативных сделок повышение ставок скажется не сильно. Конечно, платежеспособный спрос несколько снизится, и количество сделок будет меньше. И этот фактор будет влиять на снижение цен на рынке.

В следующем году мы ожидаем достаточно активный январь-февраль, когда на рынке будет еще много покупателей с уже одобренной ипотекой, а к весне снижение спроса уже станет ощущаться, и цены могут начать небольшую коррекцию вниз. Однако к концу лета рынок войдет в стабильное состояние.

По нашим данным, рост цен сейчас есть, но он небольшой. В основном за счет того, что квартиры эконом-сегмента активно раскупаются и уходят с рынка. Новых же объектов на рынок выходит мало.

В сегменте новостроек валютная паника сказалась самым благоприятным образом: продажи возросли почти вдвое. Те, кто ждал новогодних скидок, не стали рисковать и вложились в покупку в ноябре-декабре.

И снова на рынке заметен дефицит предложения в сегменте новостроек. Ожидается, что для новых объектов, которые только выходят на продажи, ситуация в следующем году будет стабильной, но рассчитывать на значительное плановое повышение цен в течение года не придется. Хотя при этом затраты застройщиков могут вырасти из-за высокого курса валюты. Ощущение пика цен

Достаточно вспомнить обвал цен на жилье, который был рожден кризисом 2008 года. По данным ТД «Аском», в августе 2008 года средняя цена «квадрата» на вторичном рынке жилья во Владивостоке дошла до 85 тыс. рублей, а через год упала до 50 тыс. Вновь подняться до 85 тыс. и немного превысить этот уровень «квадрат» смог только на пике продаж в прошлом и этом годах.

Нельзя утверждать, что ситуация должна повториться под копирку. Но что-то подобное можно ожидать. Казалось бы, на «волне» предкризисных продаж цена «квадрата» могла повыситься. Но, судя по статистике, этого не произошло. По данным http://www.ndvl.ru/dynamic, в декабре хотя и фиксируется еще средняя цена «квадрата» по вторичному рынку Владивостока выше 87 тыс. рублей, но она наименьшая за последние полгода (по другим данным, средняя стоимость «квадрата» превысила 91,5 тыс. рублей. – Прим. авт.). Рост цены предложения с начала года в рублях составил всего около 3%, что оказалось ниже роста инфляции в три раза. Понятно, что в долларах цены покупаемого жилья к концу года существенно снизились.

Можно считать, что функцию сбережения денег при инвестировании в недвижимость в этом году жилье Владивостока не оправдывало. Даже без кризиса.

С другой стороны, назвать цены на жилье во Владивостоке божескими язык тоже сегодня не поворачивается. Новая программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» требует от регионов, чтобы «квадрат» новостроя эконом-класса вписывался в 30 тыс. рублей. Кстати, Приморский край единственный из дальневосточных регионов декларировал, что примет участие в этой нацпрограмме. А во Владивостоке получается, что «квадрат» вторички предлагается почти в три раза дороже, по гостинкам и однокомнатным квартирам разрыв еще больше.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.